شروط وإجراءات التصالح في مخالفات البناء بعد تمديد المهلة | الموقف القانوني للعقارات المخالفة
شروط وإجراءات التصالح في مخالفات البناء بعد تمديد المهلة | الموقف القانوني للعقارات المخالفة
إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض
تاريخ التحرير: 10 أكتوبر 2026
يمثل التصالح في مخالفات البناء أحد أهم الملفات القانونية التي تؤثر في أصحاب العقارات والوحدات السكنية والأراضي والمباني المخالفة، خاصة مع استمرار التساؤلات عن آخر موعد لتقديم طلبات التصالح، ومصير العقارات التي لم يتقدم أصحابها بطلبات، وإمكانية التصالح بعد تمديد المدة، والفرق بين تقديم الطلب وقبوله نهائيًا.
وقد صدر قانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها رقم 187 لسنة 2023، ولائحته التنفيذية الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1121 لسنة 2024، ثم صدرت قرارات بمد المدة المقررة لتقديم الطلبات.
آخر تمديد رسمي تم التحقق منه حتى تاريخ تحرير المقال: قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1098 لسنة 2026 مدّ مدة تقديم طلبات التصالح ستة أشهر إضافية تبدأ من 5 مايو 2026، بما يجعل نهاية هذه المدة في 5 نوفمبر 2026، ما لم يصدر قرار لاحق بتعديلها.
ويجب التنبيه إلى أن انتهاء مدة التقديم لا يعني أن كل مخالفة تصبح قابلة للتصالح، كما لا يعني أن جميع الطلبات المقدمة مقبولة تلقائيًا؛ فالقانون يحدد المخالفات التي يجوز التصالح فيها، والمستندات، والفحص الفني، والجهة المختصة، والآثار المترتبة على قبول الطلب أو رفضه.
أولًا: ما قانون التصالح في مخالفات البناء؟
ينظم القانون رقم 187 لسنة 2023 شروط التصالح وتقنين أوضاع بعض مخالفات البناء، ويحدد الإجراءات التي يتعين اتباعها لتقديم الطلب وفحصه وتحديد مقابل التصالح والبت فيه.
والغرض من القانون هو إتاحة تقنين أوضاع فئات من المخالفات التي يسمح القانون بمعالجتها، وفق ضوابط فنية وتخطيطية وقانونية، وليس منح ترخيص عام لكل بناء مخالف أو إلغاء جميع أحكام قانون البناء.
ومن ثم يجب التمييز بين ثلاثة أمور:
- تقديم طلب التصالح: بدء الإجراءات لدى الجهة الإدارية المختصة.
- قبول الطلب واستكمال المتطلبات: مرحلة الفحص وسداد المبالغ المطلوبة وتقديم المستندات.
- صدور القرار النهائي أو المستند الرسمي الذي يثبت التصالح: وهو ما يحدد الأثر القانوني وفقًا لحالة الطلب والقانون.
مجرد تقديم الطلب لا يعني أن المخالفة تمت تسويتها نهائيًا.
ثانيًا: ما آخر موعد للتصالح في مخالفات البناء؟
وفق قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1098 لسنة 2026، مُدت المدة المقررة لتقديم طلبات التصالح ستة أشهر إضافية تبدأ من 5 مايو 2026. وبحساب المدة، تنتهي في 5 نوفمبر 2026، ما لم يصدر قرار رسمي لاحق بالمد أو التعديل.
ولذلك، بتاريخ تحرير هذا المقال في 10 أكتوبر 2026، لا تزال مدة التقديم المقررة بموجب هذا القرار قائمة.
لكن يجب الانتباه إلى أن المواعيد القانونية قد تتغير بقرار رسمي جديد. فإذا كان القارئ سيقدم طلبه قرب نهاية المدة، فمن الضروري مراجعة الجهة الإدارية المختصة والإعلانات الرسمية للتأكد من عدم صدور قرار أحدث.
ثالثًا: هل يمكن التصالح بعد انتهاء المدة الرسمية؟
يتوقف الجواب على ما إذا كان قد صدر قرار رسمي بمد المدة أو تعديلها، وعلى وضع المخالفة والطلب.
فإذا انتهت المدة دون مد جديد، فلا يجوز افتراض أن صاحب العقار يستطيع تقديم طلب جديد في أي وقت، لأن تقديم الطلبات مرتبط بالمدة التي يحددها القانون والقرارات الصادرة تنفيذًا له.
وفي المقابل، يجب التمييز بين:
- شخص لم يقدم طلب تصالح أصلًا.
- شخص قدم الطلب في الميعاد وما زال طلبه قيد الفحص.
- شخص قدم طلبًا وطُلب منه استكمال مستندات.
- شخص صدر قرار برفض طلبه.
- شخص سبق أن تقدم وفق القانون السابق وانتقل ملفه إلى النظام الحالي.
- شخص لديه قرار تصالح أو مستند رسمي سابق يحتاج إلى استكمال إجراء مرتبط به.
لكل حالة آثار وإجراءات مختلفة، وقد تكون هناك مواعيد خاصة بالتظلم أو استكمال المستندات أو مراجعة القرار.
نصيحة قانونية: إذا انتهت المهلة ولم تتقدم بطلب، فلا تعتمد على شائعات عن فتح باب التصالح مجددًا. افحص موقف العقار لدى الجهة المختصة، وتحقق من أي قرار رسمي جديد قبل اتخاذ أي إجراء.
رابعًا: ما المخالفات التي يجوز التصالح فيها؟
لا يجيز قانون التصالح تسوية جميع أنواع المخالفات دون استثناء، وإنما يحدد الحالات التي يجوز فيها التصالح وفق الضوابط القانونية والفنية.
ويجب فحص كل مخالفة على حدة، مع مراعاة أمور منها:
- تاريخ ارتكاب المخالفة.
- طبيعة الأعمال المخالفة.
- موقع العقار وحدوده.
- مدى توافق المخالفة مع السلامة الإنشائية.
- وضع الأرض من حيث التخطيط وجهة الولاية.
- القيود القانونية التي قد تمنع التصالح.
- مدى انطباق الاستثناءات أو الحالات الخاصة الواردة في القانون.
وقد تختلف المعاملة بين مبنى أقيم دون ترخيص، أو دور زائد، أو تغيير استخدام، أو أعمال تمت بالمخالفة للترخيص، أو عقار يقع في نطاق له اشتراطات خاصة.
ولا يمكن الجزم بإمكانية التصالح من مجرد وصف العقار بأنه «مخالف»؛ إذ يلزم فحص طبيعة المخالفة والمستندات والموقع.
خامسًا: ما الحالات التي قد لا يجوز فيها التصالح؟
هناك حالات يستبعدها القانون أو يقيد التصالح فيها بشروط خاصة. ولذلك ينبغي مراجعة النصوص القانونية واللائحة التنفيذية والقرارات المنطبقة على العقار.
ومن المسائل التي تستوجب فحصًا دقيقًا:
- المخالفات التي تمس السلامة الإنشائية للمبنى.
- المخالفات الواقعة على نحو يتعارض مع القيود القانونية الخاصة بالمواقع أو الأراضي.
- المخالفات التي تتعارض مع خطوط التنظيم أو التخطيط أو حقوق الارتفاق في الحالات التي يمنع القانون التصالح فيها.
- المباني أو الأعمال التي تخضع لقيود خاصة تتعلق بالطيران المدني أو الدفاع أو الآثار أو غيرها من الجهات بحسب موقع العقار.
- المخالفات التي لا تستوفي الشروط الفنية أو القانونية المطلوبة.
ولا يصح إعداد قائمة عامة على أنها حصرية ونهائية دون الرجوع إلى نص القانون واللائحة والقرارات السارية، لأن الحكم قد يختلف بحسب مكان العقار وتاريخ المخالفة وطبيعتها.
سادسًا: ما الأوراق المطلوبة للتصالح في مخالفات البناء؟
تختلف الأوراق المطلوبة بحسب نوع المخالفة وموقع العقار، لكن الملف قد يتضمن، وفق الحالة:
- طلب التصالح على النموذج المعتمد.
- صورة بطاقة الرقم القومي لمقدم الطلب.
- مستندًا يثبت صفة مقدم الطلب أو وكالته عن صاحب الشأن.
- ما يثبت ملكية العقار أو صلة مقدم الطلب به، بحسب ما تقبله الجهة المختصة.
- بيانات العقار وعنوانه وحدوده ومساحته.
- الرسومات أو المستندات الهندسية المطلوبة.
- تقريرًا هندسيًا عن السلامة الإنشائية عندما يطلبه القانون أو الجهة المختصة.
- صورًا أو مستندات توضح الأعمال المخالفة.
- إيصال سداد رسم الفحص ومقابل جدية التصالح وفقًا للضوابط المقررة.
- أي موافقات أو مستندات إضافية تتعلق بجهة الولاية أو طبيعة الموقع.
وقد تطلب الجهة المختصة استيفاء مستندات أخرى وفق نوع المخالفة. لذلك لا ينبغي الاعتماد على قائمة مختصرة باعتبارها كافية لكل الحالات.
سابعًا: ما خطوات تقديم طلب التصالح؟
الخطوة الأولى: تحديد الجهة الإدارية المختصة
يُقدم الطلب إلى الجهة المختصة التي يقع العقار في نطاقها، مع مراعاة اختلاف جهة الاختصاص في المدن الجديدة أو المناطق التي تتبع جهات ولاية خاصة.
الخطوة الثانية: تحديد المخالفة بدقة
يجب وصف الأعمال المخالفة، وموقعها، وتاريخها التقريبي أو المستندات التي توضحها، دون إغفال أي بيانات جوهرية قد تؤثر في الفحص.
الخطوة الثالثة: تجهيز المستندات الفنية والقانونية
تُجمع مستندات الملكية أو الصفة والرسومات والتقارير الهندسية وغيرها من المستندات المطلوبة بحسب نوع المخالفة.
الخطوة الرابعة: سداد الرسوم ومقابل جدية التصالح
يتم السداد وفق الفئات والضوابط المقررة، مع الاحتفاظ بالإيصالات وإثبات رقم الطلب وتاريخ تقديمه.
الخطوة الخامسة: متابعة الفحص الفني والإداري
تفحص الجهة المختصة الطلب، وقد تطلب استكمال مستندات أو بيانات أو إجراء معاينة. وينبغي الاستجابة للطلبات الرسمية في المواعيد المحددة.
الخطوة السادسة: استكمال الإجراءات بعد قبول الطلب
إذا انتهى الفحص إلى قبول التصالح وفق القانون، يتعين استكمال ما يطلب من سداد أو مستندات حتى صدور القرار أو المستند الرسمي الذي يثبت الأثر القانوني للتصالح.
ثامنًا: هل تقديم طلب التصالح يوقف الإزالة أو القضايا؟
يحدد القانون الآثار التي تترتب على تقديم الطلب وقيده، ومنها ما يتعلق بوقف نظر بعض الدعاوى أو تنفيذ بعض القرارات والإجراءات في الحالات التي ينطبق عليها النص، إلى حين البت في الطلب أو التظلم بحسب الأحوال.
لكن لا يجوز افتراض أن مجرد إعداد الأوراق أو تقديم استفسار شفهي أو وجود نية للتصالح يؤدي إلى وقف الإزالة أو جميع الإجراءات.
وينبغي التحقق من:
- هل قُدم الطلب بالفعل إلى الجهة المختصة؟
- هل حصل مقدم الطلب على شهادة أو ما يثبت قيد الطلب؟
- هل المخالفة من الحالات التي يسري عليها الأثر القانوني للطلب؟
- هل توجد قرارات أو أحكام أو إجراءات لها طبيعة خاصة؟
- هل صدر قرار بالرفض أو انتهى التظلم؟
وعند وجود قرار إزالة أو قضية جنائية أو إدارية، يجب فحص المستندات والقرارات تحديدًا؛ لأن أثر طلب التصالح لا يُفترض بصورة عامة في جميع الملفات.
تاسعًا: ما مصير العقار إذا لم يقدم صاحبه طلب التصالح؟
إذا لم يقدم صاحب الشأن طلبًا في الميعاد ولم يكن هناك مد رسمي سارٍ أو مسار قانوني آخر ينطبق على الحالة، فقد يظل العقار خاضعًا للإجراءات المقررة للمخالفة، بحسب نوعها والقانون الواجب التطبيق.
وقد تشمل الإجراءات، وفق الحالة، استمرار قرارات الإزالة أو التصحيح، أو الإجراءات الجنائية أو الإدارية، أو القيود التي تؤثر في التعامل على العقار.
لكن لا يمكن الجزم بأن كل عقار لم يقدم عنه طلب تصالح سيواجه الإجراء ذاته؛ فالأثر يتوقف على نوع المخالفة، والقرارات الصادرة، ووضع العقار، والقواعد القانونية المنطبقة.
ومن المهم عدم اعتبار عدم التقديم سببًا لإهمال الملف؛ فقد تكون هناك مستندات أو طرق قانونية أخرى تستحق الفحص، لكن لا يجوز افتراض أنها بديل تلقائي عن التصالح.
عاشرًا: ماذا لو قدمت طلب التصالح ولم يصدر قرار؟
ينبغي أولًا معرفة الحالة الفعلية للطلب: هل هو مقيد؟ هل طلبت الجهة استكمال مستندات؟ هل تم الفحص الفني؟ هل صدر قرار لم يصل إلى مقدم الطلب؟
ويُنصح باتباع الخطوات الآتية:
- الاحتفاظ برقم الطلب وشهادة تقديمه والإيصالات.
- الحصول على بيان بحالة الطلب من الجهة المختصة.
- مراجعة طلبات الاستيفاء والرد عليها.
- الاحتفاظ بالمراسلات والإخطارات الرسمية.
- فحص ما إذا كان هناك قرار يمكن التظلم منه أو إجراء قانوني مناسب لمتابعته.
ولا ينبغي افتراض أن مرور الوقت وحده يعني قبول الطلب أو رفضه؛ بل يجب الرجوع إلى القواعد المنظمة للبت في الطلب والقرارات الصادرة بشأنه.
الحادي عشر: ماذا تفعل إذا رُفض طلب التصالح؟
يجب الحصول على قرار الرفض وأسبابه، ثم تحديد ما إذا كان القانون يجيز التظلم منه، وما الميعاد الواجب مراعاته، وما إذا كان سبب الرفض قابلًا للتدارك أو يحتاج إلى مسار قانوني آخر.
ومن المهم التمييز بين:
- رفض بسبب نقص مستندات أو عدم استيفاء متطلب يمكن تداركه.
- رفض يتعلق بطبيعة المخالفة أو موقع العقار.
- رفض يستند إلى سبب فني أو إنشائي.
- رفض يتعلق بجهة الولاية أو وضع الأرض.
- رفض يحتاج إلى تظلم أو مراجعة قانونية في ضوء المستندات.
لا ينبغي تفويت مواعيد التظلم، كما لا ينبغي تقديم تظلم عام دون الرد على أسباب القرار الفعلية.
الثاني عشر: هل التصالح يجعل العقار قانونيًا في جميع النواحي؟
لا. التصالح له نطاق محدد يتعلق بالمخالفة التي تمت تسويتها وبالآثار التي يقررها القانون.
ولا يعني صدور مستند تصالح أن العقار أصبح معفيًا من جميع الالتزامات أو أن كل مشكلة في الملكية أو التسجيل أو المرافق أو التعديات قد انتهت.
فقد يحتاج صاحب العقار إلى إجراءات مستقلة تتعلق بتسجيل الملكية أو استكمال تراخيص أخرى أو تسوية نزاع مدني أو معالجة عيب إنشائي أو استيفاء متطلبات جهة الولاية.
ولهذا يجب الاحتفاظ بمستندات التصالح ومراجعة نطاقها، وعدم تقديمها باعتبارها بديلًا عن جميع التراخيص والمستندات الأخرى.
الثالث عشر: هل يمكن بيع العقار المخالف قبل التصالح؟
بيع العقار لا يعني أن المخالفة قد سويت، كما أن انتقال الحيازة أو الملكية لا يعالج تلقائيًا القرارات الصادرة بشأن البناء.
قبل البيع أو الشراء، ينبغي فحص:
- سند ملكية الأرض أو الوحدة.
- رخصة البناء ومدى مطابقة الواقع لها.
- وجود مخالفات وقرارات بشأنها.
- ما إذا كان هناك طلب تصالح مقيد أو قرار نهائي.
- أثر الوضع القانوني على التسجيل أو الانتفاع أو التعامل على العقار.
- الالتزامات التي يتحملها كل طرف بموجب عقد البيع.
ويُفضل توثيق حقيقة الوضع القانوني للمبنى في العقد، وتحديد من يتحمل الإجراءات والتكاليف والمخاطر المتعلقة بالمخالفة، دون الاعتقاد بأن الاتفاق بين البائع والمشتري يلزم الجهة الإدارية أو يمنعها من تطبيق القانون.
أسئلة شائعة عن التصالح في مخالفات البناء
ما آخر موعد للتصالح في مخالفات البناء؟
وفق قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1098 لسنة 2026، مُدت المدة ستة أشهر تبدأ من 5 مايو 2026، وتنتهي في 5 نوفمبر 2026، ما لم يصدر قرار رسمي أحدث.
هل يمكن التصالح بعد انتهاء المدة؟
يتوقف ذلك على صدور قرار رسمي بمد المدة أو تعديلها، وعلى طبيعة الحالة. لا يجوز افتراض فتح باب التقديم تلقائيًا بعد انتهاء المهلة.
هل مجرد تقديم الطلب يمنع الإزالة؟
تترتب على الطلب المقيد آثار قانونية في الحالات التي يحددها القانون، لكن لا يجوز تعميم ذلك على كل حالة دون فحص نوع المخالفة والمستندات والقرارات القائمة.
هل كل مخالفات البناء قابلة للتصالح؟
لا. يحدد القانون الحالات التي يجوز التصالح فيها، مع قيود واستثناءات وشروط فنية وقانونية.
هل قبول التصالح ينقل ملكية العقار؟
لا. التصالح في مخالفة البناء لا يقوم مقام تسجيل الملكية العقارية، ولكل منهما إجراءات وأحكام مستقلة.
خاتمة
يتطلب التصالح في مخالفات البناء تحديد نوع المخالفة وموقع العقار، وفحص مدى انطباق القانون عليها، وتجهيز المستندات الفنية والقانونية، ومتابعة الطلب حتى صدور القرار المناسب.
ومع اقتراب نهاية مدة التقديم المقررة في القرار رقم 1098 لسنة 2026، يجب على صاحب الشأن التحقق من موقف عقاره والتحرك في الوقت المناسب، مع مراجعة أي قرارات رسمية أحدث قبل الاعتماد على الموعد الوارد في هذا المقال.
ولا ينبغي الاكتفاء بتقديم الطلب أو الاحتفاظ بإيصال السداد دون متابعة حالة الملف؛ فالمطلوب هو استكمال الإجراءات ومعرفة الأثر القانوني النهائي الذي ترتب على الطلب.
إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض
موقع محامي مصر – mohamyeg.com
عناوين المكتب:
- تلا: شارع البطل أحمد عبد العزيز – أمام المحكمة.
- شبين الكوم: شارع أنور السادات – أعلى معمل البرج – الدور الثاني.
للتواصل والاستشارات القانونية: 01097672223 (اتصال وواتساب)
الكلمات المفتاحية الرئيسية: التصالح في مخالفات البناء، آخر موعد للتصالح في مخالفات البناء، قانون التصالح رقم 187 لسنة 2023، التصالح بعد انتهاء المدة.
الكلمات المفتاحية الفرعية: شروط التصالح في مخالفات البناء، أوراق التصالح في البناء، رفض طلب التصالح، إجراءات التصالح وتقنين الأوضاع، عقوبة البناء المخالف، طلب التصالح في الحي، محامي مخالفات البناء في المنوفية، محامي في شبين الكوم، محامي في تلا.
