إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض
تاريخ التحرير: 22 أكتوبر 2026

متى يجوز طلب محو التسجيل العقاري؟

قد يثور نزاع بشأن محرر تم شهره أو قيد عقاري ترتب عليه المساس بحقوق المالك الحقيقي أو صاحب الحق. وقد يطلب صاحب المصلحة الحكم ببطلان التصرف أو عدم نفاذه ثم محو التسجيل أو تصحيح القيد، بحسب طبيعة العيب والنظام العقاري الذي يخضع له العقار.

ويجب التمييز بين بطلان العقد ذاته، وعدم نفاذه في مواجهة شخص معين، وبطلان إجراء الشهر، وطلب تصحيح قيد في السجل العيني؛ فهذه طلبات مختلفة ولا يؤدي ثبوت أحدها دائمًا إلى النتيجة نفسها.

أولًا: الأساس القانوني

ينظم قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 إجراءات الشهر وآثار التسجيل، بينما ينظم قانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1964 القيد في المناطق التي يسري عليها هذا النظام. ويتوقف الطريق الصحيح على مكان العقار ونظام تسجيله وطبيعة الحق والعيب المدعى به.

ولا يكفي اختصام أمين مكتب الشهر العقاري وحده في جميع الأحوال؛ إذ يجب تحديد صاحب الحق المقيد والأطراف الذين يتأثر مركزهم بالحكم، مع مراعاة قواعد الاختصاص والطلبات.

ثانيًا: ما أسباب المطالبة؟

قد تتعلق الدعوى بتزوير المحرر، أو صدوره ممن لا يملك الحق، أو بطلان التصرف لسبب قانوني، أو وجود قيد يخالف الحكم النهائي أو المستندات الصحيحة. ويجب تحديد سبب الطعن وأثره على التسجيل، بدلًا من الاكتفاء بطلب شطب القيد دون تأسيس موضوعي.

ثالثًا: المستندات المطلوبة

• صورة رسمية من المحرر المشهر أو القيد المطعون عليه.

• مستندات ملكية المدعي وتسلسل الملكية.

• صور الأحكام النهائية ذات الصلة، إن وجدت.

• مستندات التزوير أو البطلان المدعى به.

• بيانات العقار ورقمه وحدوده ونظام التسجيل المطبق عليه.

• شهادة التصرفات أو مستندات السجل العيني بحسب الحالة.

رابعًا: نموذج استرشادي

أمام المحكمة المختصة

المدعي: ……..
المدعى عليهم: أصحاب الحقوق المقيدة والأطراف اللازم اختصامهم قانونًا

الموضوع: طلب بطلان التصرف ومحو أو تصحيح التسجيل العقاري

يتمسك المدعي بأن التسجيل رقم …….. بتاريخ ../../…. قد مس حقه في العقار الكائن في ……..، وذلك بسبب ……..، وفق المستندات المرفقة.

الطلبات

1. الحكم في صحة التصرف أو بطلانه بحسب سبب الدعوى.

2. ترتيب الأثر القانوني على التسجيل، بما في ذلك المحو أو الشطب أو التصحيح متى توافرت شروطه.

3. اتخاذ ما يلزم لتنفيذ الحكم في السجلات المختصة.

4. إلزام الخصوم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحسب الأحوال.

مع حفظ كافة الحقوق الأخرى.

بيانات مكتب الأستاذ/ محمد حسن عايد المحامي بالنقض

مكتب شبين الكوم: شارع أنور السادات، برج حجازي.
مكتب تلا: شارع البطل أحمد عبد العزيز، أمام المحكمة.
هاتف وواتساب: 01097672223
هاتف إضافي: 01228586667
الموقع الإلكتروني: https://mohamyeg.com/

إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

الكلمات المفتاحية: دعوى شطب التسجيل العقاري، محو القيد، بطلان عقد مشهر، السجل العيني، الشهر العقاري.

عبارات البحث المستهدفة: كيف أشطب عقدًا مسجلًا، دعوى محو التسجيل العقاري، بطلان التسجيل بسبب التزوير، محامي منازعات عقارية.