عقد الإيجار | الشروط والأركان.. تحميل العقد
عقد الإيجار | الشروط والأركان.. تحميل العقد
عقد الإيجار | الشروط والأركان.. تحميل العقد
إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض
تاريخ التحرير: 2 أكتوبر 2026
يُعد عقد الإيجار من أكثر العقود تداولًا في الحياة اليومية، سواء بالنسبة لإيجار الشقق والوحدات السكنية أو المحال التجارية والمكاتب والمخازن وغيرها من الأموال.
وقد نظم القانون المدني المصري عقد الإيجار وبيّن التزامات كل من المؤجر والمستأجر، وشروط انعقاد العقد وآثاره وكيفية انتهاء العلاقة الإيجارية.
وفي هذا المقال نستعرض أهم شروط وأركان عقد الإيجار في القانون المدني المصري، ثم نقدم في نهايته نموذج عقد إيجار قابل للنسخ والتعديل.
تنبيه مهم: هذا النموذج يتعلق من حيث الأصل بعقد الإيجار الخاضع للقواعد العامة في القانون المدني، ولا يغني عن مراجعة الحالة القانونية للعقار والعقد تحديدًا، خاصة في الحالات التي تنطبق عليها قوانين إيجار الأماكن أو تشريعات خاصة.
أولًا: ما هو عقد الإيجار؟
عرفت المادة 558 من القانون المدني عقد الإيجار بأنه:
«عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم».
وبالتالي فإن عقد الإيجار يقوم بصورة أساسية على ثلاثة عناصر واضحة:
- عين أو شيء معين محل الإيجار.
- مدة معينة للانتفاع.
- أجرة معلومة مقابل هذا الانتفاع.
ثانيًا: أركان عقد الإيجار
يمكن بيان العناصر الأساسية للعلاقة الإيجارية فيما يلي:
1- التراضي
ينعقد العقد بتوافق إرادة المؤجر والمستأجر على إنشاء العلاقة الإيجارية، بحيث يقبل أحدهما تأجير العين بالشروط المتفق عليها ويقبل الطرف الآخر استئجارها مقابل الأجرة المحددة.
ومن الأفضل أن تكون جميع الشروط الجوهرية واضحة ومثبتة كتابةً، خاصة بيانات العين والمدة والقيمة الإيجارية وطريقة السداد.
2- العين المؤجرة
يجب أن تكون العين محل الإيجار معينة أو قابلة للتعيين، بحيث يستطيع الطرفان تحديد محل الانتفاع تحديدًا واضحًا.
ولذلك يجب أن يتضمن العقد، بحسب طبيعة العين، بيانات مثل:
- عنوان العقار.
- رقم الوحدة أو الشقة.
- الدور.
- المساحة إن أمكن.
- وصف العين وملحقاتها.
- الغرض من استعمالها.
3- الأجرة
الأجرة هي المقابل الذي يدفعه المستأجر للمؤجر مقابل الانتفاع بالعين.
ولا يشترط أن تكون الأجرة نقودًا فقط، إذ أجاز القانون المدني أن تكون الأجرة نقودًا أو أي تقدمة أخرى، وفقًا للمادة 561 مدني.
كما نصت المادة 562 مدني على أنه إذا لم يتفق الطرفان على مقدار الأجرة أو كيفية تقديرها، أو تعذر إثباتها، اعتبرت أجرة المثل.
4- مدة الإيجار
المدة عنصر أساسي في عقد الإيجار.
ويجب تحديد مدة العقد بصورة واضحة، مثل:
«مدة الإيجار خمس سنوات تبدأ من 1/1/2027 وتنتهي في 31/12/2031».
أما إذا أُبرم الإيجار دون اتفاق على مدة، أو تعذر إثبات المدة، فقد طبقت المادة 563 مدني قواعد خاصة، حيث يعتبر الإيجار منعقدًا للفترة المحددة لدفع الأجرة، وينتهي وفقًا لمواعيد التنبيه بالإخلاء التي حددها القانون بحسب نوع العين وفترة دفع الأجرة.
ثالثًا: من يملك حق تأجير العين؟
الأصل أن من يملك الحق في تأجير العين يستطيع إبرام عقد الإيجار في حدود سلطاته القانونية.
وقد نظم القانون المدني بعض الحالات الخاصة، ومنها حالة من لا يملك إلا حق الإدارة؛ إذ قررت المادة 559 مدني أنه لا يجوز له أن يعقد إيجارًا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة، وإلا انقضت المدة إلى ثلاث سنوات، ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك.
رابعًا: التزامات المؤجر
لا تقتصر مسؤولية المؤجر على تسليم المفتاح للمستأجر، وإنما يرتب عقد الإيجار مجموعة من الالتزامات القانونية.
تسليم العين المؤجرة
تنص المادة 564 مدني على التزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها للانتفاع الذي أُعدت له وفقًا للاتفاق أو لطبيعة العين.
صيانة العين
يلتزم المؤجر كذلك بالصيانة اللازمة للعين وفقًا للقواعد التي حددها القانون المدني، ومن بينها الترميمات الضرورية التي لا تدخل في نطاق الترميمات التأجيرية.
ضمان الانتفاع
يجب على المؤجر تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة خلال مدة الإيجار وفقًا لما تم الاتفاق عليه والقانون.
خامسًا: التزامات المستأجر
في المقابل، يلتزم المستأجر بعدد من الالتزامات الأساسية، أهمها:
دفع الأجرة
تنص المادة 586 مدني على أن المستأجر يلتزم بوفاء الأجرة في المواعيد المتفق عليها، وإذا لم يوجد اتفاق فيكون الوفاء وفقًا للمواعيد التي يحددها عرف الجهة.
لذلك من الأفضل أن يحدد العقد بوضوح:
- قيمة الأجرة.
- موعد السداد.
- مكان السداد أو وسيلته.
- ما إذا كان السداد شهريًا أو ربع سنوي أو سنويًا.
- طريقة إثبات السداد.
استعمال العين في الغرض المتفق عليه
لا يجوز للمستأجر تغيير طبيعة استعمال العين على نحو يخالف الاتفاق أو القانون.
فإذا كانت العين مؤجرة للسكن، يجب ألا يستخدمها المستأجر في نشاط تجاري أو مهني مخالف لما اتفق عليه، ما لم يكن ذلك جائزًا وفقًا للعقد والقانون.
المحافظة على العين
يلتزم المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة واستعمالها الاستعمال المعتاد وفقًا لطبيعتها والعقد.
رد العين عند انتهاء الإيجار
تنص المادة 590 مدني على التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار، وإذا أبقاها تحت يده دون حق، التزم بتعويض المؤجر، ويراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين وما لحق المؤجر من ضرر.
كما تقضي المادة 591 مدني بأن يرد المستأجر العين بالحالة التي تسلمها عليها، مع مراعاة ما يكون قد أصابها من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه.
سادسًا: أهمية محضر استلام العين
من الأمور العملية المهمة أن يحرر الطرفان محضر استلام أو يضمنا العقد وصفًا تفصيليًا لحالة العين.
ويُفضل إثبات:
- حالة الحوائط والدهانات.
- الأبواب والنوافذ.
- الأرضيات.
- عدادات الكهرباء والمياه والغاز.
- عدد المفاتيح.
- الأدوات والتجهيزات الموجودة بالعين.
- أي تلفيات موجودة قبل التسليم.
وتزداد أهمية ذلك عند انتهاء العقد، لتحديد ما إذا كانت العين قد أعيدت بالحالة التي تسلمها عليها المستأجر.
وقد رتب القانون المدني أثرًا قانونيًا على عدم وجود وصف للعين عند التسليم؛ إذ تفترض المادة 591، حتى يثبت العكس، أن المستأجر تسلم العين في حالة حسنة إذا لم يكن هناك محضر أو بيان بأوصافها.
سابعًا: هل يجوز للمستأجر التأجير من الباطن؟
الأصل وفق المادة 593 مدني أن للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن عن كل ما استأجره أو بعضه، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك.
ولذلك يجب على المؤجر الذي يريد منع التأجير من الباطن أو التنازل عن العقد أن يتضمن عقد الإيجار شرطًا واضحًا بهذا المعنى.
ثامنًا: أهم البنود التي يجب أن يتضمنها عقد الإيجار
يفضل عند تحرير العقد النص صراحة على:
- بيانات المؤجر والمستأجر كاملة.
- سند ملكية أو حيازة المؤجر للعين بحسب الحالة.
- وصف دقيق للعين المؤجرة.
- الغرض من الإيجار.
- مدة العقد.
- قيمة الأجرة.
- موعد وطريقة السداد.
- التأمين أو مبلغ الضمان إن وجد.
- التزامات الصيانة.
- استهلاك المرافق.
- منع أو تنظيم التأجير من الباطن.
- تنظيم استعمال العين.
- حالة العين عند التسليم.
- شروط التجديد إن وجدت.
- كيفية رد العين عند انتهاء العقد.
- عدد نسخ العقد.
- توقيع الطرفين والشهود عند الحاجة.
تاسعًا: هل يكفي عقد الإيجار العرفي؟
يمكن أن تثبت العلاقة الإيجارية بطرق الإثبات التي يقررها القانون بحسب الحالة، وقد قضت محكمة النقض بأن الحكم بإثبات العلاقة الإيجارية يقوم مقام عقد الإيجار المكتوب.
لكن من الناحية العملية، يظل تحرير عقد مكتوب واضح وموقع من الطرفين أمرًا بالغ الأهمية لإثبات شروط العلاقة الإيجارية، خاصة قيمة الأجرة والمدة والغرض من الاستعمال والالتزامات المتبادلة.
عاشرًا: القانون المدني أم قوانين إيجار الأماكن؟
من الأخطاء الشائعة التعامل مع جميع عقود الإيجار باعتبارها خاضعة للقواعد نفسها.
فالقانون المدني يمثل القواعد العامة لعقد الإيجار، بينما توجد تشريعات خاصة لتنظيم بعض علاقات إيجار الأماكن.
وقد أكدت محكمة النقض أن الأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني تطبق على الوقائع والعقود التي تخضع لها، ما لم يرد في التشريعات الخاصة نص يتعارض معها.
لذلك فإن تحديد القانون الواجب التطبيق يتطلب النظر إلى تاريخ العقد، وطبيعة العين، والغرض من الإيجار، والظروف القانونية الخاصة بالعلاقة.
نموذج عقد إيجار قابل للنسخ والتعديل
عقد إيجار
إنه في يوم …………….. الموافق ../../……..
تم الاتفاق بين كل من:
أولًا: السيد/ ………………………………………………….
الجنسية: …………………….
المقيم في: ………………………………………………….
ويشار إليه في هذا العقد بـ «المؤجر».
ثانيًا: السيد/ ………………………………………………….
الجنسية: …………………….
المقيم في: ………………………………………………….
ويشار إليه في هذا العقد بـ «المستأجر».
وبعد أن أقر الطرفان بأهليتهما القانونية للتعاقد والتصرف، فقد اتفقا على ما يلي:
البند الأول – العين المؤجرة
أجر الطرف الأول إلى الطرف الثاني القابل لذلك العين الكائنة في:
…………………………………………………………………………
وهي عبارة عن: ……………………………………………………
وتبلغ مساحتها تقريبًا: ……………. مترًا مربعًا.
وحدودها:
الحد البحري: ……………………………………………………
الحد القبلي: ……………………………………………………
الحد الشرقي: ……………………………………………………
الحد الغربي: ……………………………………………………
وذلك لاستعمالها في غرض: …………………………………………..
البند الثاني – مدة الإيجار
مدة هذا العقد …………….. تبدأ من ../../…….. وتنتهي في ../../……..
ولا يجوز تجديد العقد إلا وفقًا لما يتفق عليه الطرفان كتابةً، ما لم ينطبق على العلاقة حكم قانوني يقضي بغير ذلك.
البند الثالث – القيمة الإيجارية
تم الاتفاق على أن تكون القيمة الإيجارية مبلغًا قدره:
……………………. جنيهًا مصريًا فقط لا غير شهريًا.
ويلتزم المستأجر بسداد الأجرة في موعد أقصاه يوم …….. من كل شهر، بموجب ……………………………………………………
البند الرابع – مبلغ التأمين
دفع المستأجر للمؤجر مبلغًا قدره ……………………. جنيهًا كتأمين، يرد إليه عند انتهاء العلاقة الإيجارية وتسليم العين بالحالة المتفق عليها، وبعد تسوية أي مستحقات قانونية أو تعاقدية إن وجدت.
البند الخامس – استلام العين
يقر المستأجر بأنه عاين العين المؤجرة المعاينة التامة النافية للجهالة، وقبل استئجارها بالحالة التي هي عليها وقت التعاقد، كما يقر باستلامها وملحقاتها وفقًا لما هو ثابت بهذا العقد ومحضر الاستلام إن وجد.
البند السادس – استعمال العين
يلتزم المستأجر باستعمال العين المؤجرة في الغرض المحدد بهذا العقد، ولا يجوز له تغيير هذا الغرض بما يخالف الاتفاق أو القانون.
البند السابع – المحافظة على العين
يلتزم المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة وملحقاتها، وعدم إحداث أي تغيير جوهري بها أو إجراء تعديلات أو إنشاءات إلا بموافقة المؤجر كتابةً متى كان القانون أو العقد يتطلب ذلك.
البند الثامن – المرافق
تكون قيمة استهلاك الكهرباء والمياه والغاز والإنترنت وغيرها من المرافق والخدمات المتعلقة باستعمال المستأجر للعين على عاتق:
…………………………………………………………………………
البند التاسع – التأجير من الباطن والتنازل
لا يجوز للمستأجر التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار للغير إلا وفقًا لما يسمح به القانون وبالشروط المتفق عليها بين الطرفين.
البند العاشر – رد العين
يلتزم المستأجر عند انتهاء مدة الإيجار برد العين المؤجرة إلى المؤجر بالحالة التي تسلمها عليها، مع مراعاة الاستهلاك المعتاد وما لا يكون للمستأجر يد فيه.
البند الحادي عشر – الإخلال بالعقد
في حالة إخلال أي من الطرفين بالتزاماته الجوهرية الواردة بهذا العقد، يكون للطرف الآخر اتخاذ الإجراءات القانونية المقررة، مع مراعاة أحكام القانون المدني والتشريعات الخاصة واجبة التطبيق بحسب طبيعة العلاقة.
البند الثاني عشر – الاختصاص القضائي
في حالة نشوء أي نزاع بشأن تنفيذ أو تفسير هذا العقد، تكون المحكمة المختصة قانونًا هي صاحبة الاختصاص بنظر النزاع.
البند الثالث عشر – نسخ العقد
حرر هذا العقد من عدد …….. نسخة، بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها، ونسخة أخرى عند الحاجة.
المؤجر:
الاسم: …………………………………………
التوقيع: ……………………………………….
المستأجر:
الاسم: …………………………………………
التوقيع: ……………………………………….
الشاهد الأول:
الاسم: …………………………………………
الرقم القومي: ………………………………….
التوقيع: ……………………………………….
الشاهد الثاني:
الاسم: …………………………………………
الرقم القومي: ………………………………….
التوقيع: ……………………………………….
ملاحظات مهمة قبل توقيع عقد الإيجار
ينبغي قبل التوقيع مراجعة صفة المؤجر وسنده في التأجير، ووصف العين، ومدة العقد، وقيمة الأجرة، وطريقة السداد، والغرض من الاستعمال، وشروط الإخلاء والتجديد والتأجير من الباطن.
كما يجب عدم استخدام نموذج موحد لجميع الحالات دون تعديل؛ فالعقد الخاص بشقة سكنية يختلف عن عقد محل تجاري أو مكتب أو مخزن، كما أن بعض العلاقات الإيجارية قد تخضع لتشريعات خاصة.
إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض
تاريخ التحرير: 2 أكتوبر 2026
الكلمات المفتاحية الرئيسية
عقد الإيجار، عقد إيجار قانون مدني، شروط عقد الإيجار، أركان عقد الإيجار، نموذج عقد إيجار، صيغة عقد إيجار، عقد إيجار شقة، عقد إيجار محل، تحميل عقد إيجار.
الكلمات المفتاحية الثانوية
عقد الإيجار في القانون المدني المصري، حقوق المستأجر، حقوق المؤجر، التزامات المؤجر، التزامات المستأجر، مدة عقد الإيجار، الأجرة في عقد الإيجار، التأجير من الباطن، إنهاء عقد الإيجار، فسخ عقد الإيجار، نموذج عقد إيجار شقة، نموذج عقد إيجار محل تجاري.
بيانات مكتب المحاماة والتواصل
مكتب تلا:
تلا – شارع البطل أحمد عبد العزيز – أمام المحكمة.
مكتب شبين الكوم:
شبين الكوم – شارع أنور السادات – أعلى معمل البرج – الدور الثاني.
الهاتف والواتساب:
01097672223
الموقع الإلكتروني:
www.mohamyeg.com
عناصر SEO
Meta Title:
عقد الإيجار | الشروط والأركان ونموذج عقد إيجار جاهز للنسخ
Meta Description:
تعرف على شروط وأركان عقد الإيجار في القانون المدني المصري، وحقوق والتزامات المؤجر والمستأجر، مع نموذج عقد إيجار جاهز للنسخ والتعديل.
Slug:
عقد-الإيجار-الشروط-والأركان-نموذج-عقد-ايجار
عناوين H2/H3 مقترحة:
- عقد الإيجار في القانون المدني المصري
- أركان وشروط عقد الإيجار
- حقوق والتزامات المؤجر والمستأجر
- مدة عقد الإيجار والأجرة
- التأجير من الباطن
- نموذج عقد إيجار جاهز للنسخ
- أهم النصائح قبل توقيع عقد الإيجار
عنوان مقترح لصورة المقال:
عقد الإيجار | الشروط والأركان + نموذج عقد إيجار جاهز للنسخ
