إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

تاريخ التحرير: 20 أكتوبر 2026

ما المقصود بالاعتداء على العقارات ذات الطابع المعماري المتميز؟

قد تخضع بعض المباني ذات القيمة المعمارية أو التاريخية أو التراثية لضوابط خاصة تحد من هدمها أو تعديل عناصرها المعمارية. وقد تنشأ المسؤولية القانونية إذا أجريت أعمال هدم أو تغيير أو إضافة بالمخالفة للقيود والإجراءات التي يفرضها القانون.

لكن يجب التمييز بين العقار المسجل أثرًا وفق قانون حماية الآثار، والعقار المقيد ضمن قوائم المباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز وفق قانون مستقل، والمبنى الذي يخضع فقط لقواعد البناء العامة. فلكل حالة نظام قانوني قد يختلف عن الآخر.

الأساس القانوني

ينظم القانون رقم 144 لسنة 2006 في شأن تنظيم هدم المباني والمنشآت غير الآيلة للسقوط والحفاظ على التراث المعماري إجراءات تتعلق بهدم المباني غير الآيلة للسقوط، وقوائم المباني ذات الطراز المعماري المتميز، والقيود التي قد تترتب على إدراج المبنى ضمن تلك القوائم.

ويجب الرجوع إلى النص النافذ وقرارات القيد والقوائم المعتمدة، والتحقق من طبيعة الأعمال التي تمت وما إذا كانت تتطلب موافقة أو ترخيصًا من الجهة المختصة. ولا يجوز افتراض أن كل أعمال الترميم في عقار قديم جريمة، أو أن كل عقار ذي طراز معماري متميز يعد أثرًا.

ما الذي يجب إثباته؟

• موقع العقار وبياناته وحدوده.

• ما إذا كان مدرجًا رسميًا ضمن قائمة ذات صلة.

• طبيعة الأعمال: هدم كلي أو جزئي أو ترميم أو تغيير واجهة أو إضافة.

• الموافقات والتراخيص التي يتطلبها القانون.

• الشخص الذي نفذ الأعمال أو أمر بها.

• مدى انطباق النص العقابي على الفعل وتاريخ وقوعه.

أدلة الإثبات

قد تشمل قرار إدراج المبنى في القائمة، ومحضر المعاينة، والتراخيص، والرسومات الهندسية، والصور قبل الأعمال وبعدها، وتقارير الجهات المختصة، وعقود المقاولة، والمستندات التي توضح حالة العقار والأعمال التي أجريت فيه.

أوجه الدفاع المحتملة

بحسب مستندات القضية، قد تشمل أوجه الدفاع:

1. عدم ثبوت إدراج العقار ضمن القائمة القانونية التي يستند إليها الاتهام.

2. الخطأ في تحديد العقار أو الأعمال المنفذة.

3. وجود ترخيص أو موافقة تغطي الأعمال محل المحضر.

4. عدم ثبوت نسبة الأعمال إلى المتهم.

5. عدم انطباق النص القانوني المشار إليه على نوع الأعمال.

6. وجود خلاف فني حول ما إذا كانت الأعمال ترميمًا أو هدمًا أو تغييرًا جوهريًا.

7. وجود عيب مؤثر في إجراءات المعاينة أو إثبات الحالة.

ويجب فحص الطريق الإداري أو القضائي المتاح للاعتراض على القرار، إن وجد، دون افتراض أن مجرد الاعتراض يوقف التنفيذ تلقائيًا.

نموذج قيد ووصف استرشادي

«لأنه في تاريخ … بدائرة …، أجرى المتهم أعمال … بالعقار الكائن في … والمدرج ضمن القائمة القانونية المختصة، دون الحصول على الموافقة أو الترخيص الواجب، وذلك على النحو الثابت بمحضر المعاينة والمستندات، بالمخالفة للنص القانوني المنطبق».

يجب تحديد النص العقابي الصحيح بعد التحقق من حالة العقار والقائمة التي أدرج بها وطبيعة الأعمال المنفذة.

أسئلة شائعة

هل كل عقار قديم محمي من الهدم؟

لا؛ فالحماية الخاصة تتطلب التحقق من الوضع القانوني للعقار والقرارات والقوائم المعتمدة، إلى جانب قواعد البناء العامة.

هل يمكن ترميم عقار تراثي؟

قد يكون الترميم ممكنًا، لكنه قد يخضع لاشتراطات وموافقات محددة بحسب حالة المبنى والقانون المنطبق.

هل قانون 144 لسنة 2006 هو نفسه قانون حماية الآثار؟

لا؛ فلكل منهما نطاق قانوني مختلف. ويجب تحديد ما إذا كان العقار مبنى ذا طراز معماري متميز أم أثرًا مسجلًا أم عقارًا يخضع لقواعد أخرى.

تواصل مع محامي مصر

في حالة تحرير محضر هدم أو تغيير في عقار ذي طابع معماري متميز، ينبغي مراجعة قرار القيد والتراخيص ومحضر المعاينة قبل تحديد أوجه الدفاع.

الموقع: https://mohamyeg.com/

شبين الكوم: شارع أنور السادات، أعلى معمل البرج، الدور الثاني.

تلا: شارع البطل أحمد عبد العزيز، عمارة سامي عوض، الدور الأول العلوي.

هاتف وواتساب: 01097672223

إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

الكلمات المفتاحية الرئيسية: هدم عقار ذي طابع معماري متميز، قانون 144 لسنة 2006، مخالفات هدم المباني.

الكلمات المفتاحية الثانوية: الحفاظ على التراث المعماري، ترخيص هدم مبنى، تغيير واجهة عقار تراثي، قائمة المباني المتميزة.

أقوى كلمات البحث المستهدفة: عقوبة هدم مبنى تراثي في مصر، محامي قضايا هدم المباني، كيفية الاعتراض على محضر هدم عقار متميز، الفرق بين المبنى التراثي والأثر.