إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

تاريخ التحرير: ١٢ أكتوبر ٢٠٢٦

يخلط كثير من المتعاملين في العقارات بين دعوى صحة التوقيع ودعوى صحة ونفاذ عقد البيع، رغم اختلاف الغرض القانوني لكل منهما. ويؤدي الخلط بينهما إلى اعتقاد خاطئ بأن الحكم بصحة التوقيع يثبت ملكية العقار أو يغني عن التسجيل.

أولًا: دعوى صحة التوقيع

تنظم المادة ٤٥ من قانون الإثبات رقم ٢٥ لسنة ١٩٦٨ دعوى صحة التوقيع، وهي دعوى تحفظية يقتصر نطاقها في الأصل على التحقق من صدور التوقيع على المحرر من صاحبه وفقًا للإجراءات القانونية.

ولا تفصل المحكمة في هذه الدعوى، بمجرد نظر صحة التوقيع، في صحة التصرف من الناحية الموضوعية أو انتقال ملكية العقار، ولا يحسم الحكم وحده جميع المنازعات المتعلقة بالعقد.

فإذا صدر حكم بصحة توقيع البائع على عقد بيع، فلا يعني ذلك بالضرورة أن المشتري أصبح مالكًا مسجلًا للعقار، أو أن العقد خالٍ من كل عيب موضوعي، أو أن الملكية ثابتة في مواجهة الكافة.

ثانيًا: متى تُرفع دعوى صحة ونفاذ؟

دعوى صحة ونفاذ عقد البيع دعوى موضوعية تستهدف تنفيذ التزامات البائع والحصول على حكم يصلح، متى استوفى شروطه وإجراءاته، أساسًا لاتخاذ إجراءات التسجيل ونقل الحق وفقًا للقانون.

وتستند إلى القواعد العامة في تنفيذ الالتزامات العقدية، ومنها المادة ٤٢٨ من القانون المدني بشأن التزام البائع بالقيام بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري، مع مراعاة طبيعة المال المبيع ونظام تسجيله.

ويجب على المحكمة بحث انعقاد العقد وصحته ونفاذه، وصفة البائع في التصرف، ومدى وفاء المشتري بالتزاماته أو استعداده لتنفيذها، والعقبات التي قد تحول دون نقل الحق.

ثالثًا: ما الفرق العملي بين الدعويين؟

دعوى صحة التوقيع تحمي الدليل المتعلق بنسبة التوقيع إلى صاحبه، ولا تفصل بذاتها في صحة العقد موضوعيًا أو ملكية المبيع.

أما دعوى الصحة والنفاذ، فتتجه إلى تنفيذ عقد البيع ونقل الحق وفقًا للقانون، وتستلزم بحث موضوع العقد وشروط نفاذه.

ومن ثم، يجب اختيار الدعوى وفقًا للهدف الحقيقي. فإذا كان المطلوب مجرد إثبات نسبة التوقيع، اختلف الأمر عن حالة الرغبة في تنفيذ البيع واتخاذ إجراءات تسجيل الملكية.

رابعًا: ما المستندات المهمة؟

بحسب الحالة، قد يلزم تقديم:

١. أصل عقد البيع أو المحرر محل الدعوى.

٢. بيانات العقار وحدوده ومساحته وموقعه.

٣. سند ملكية البائع وتسلسل الملكية عند الحاجة.

٤. ما يثبت الوفاء بالثمن أو تنفيذ الالتزامات التعاقدية.

٥. المستندات المتعلقة بالتسجيل أو القيود أو الحقوق العينية القائمة.

٦. ما يثبت صفة الخصوم وأهليتهم في التعاقد والتقاضي.

وتتوقف المستندات المطلوبة على طبيعة العقار وسند الملكية والطلبات المطروحة.

خامسًا: ما موقف محكمة النقض؟

استقر قضاء النقض على التمييز بين حجية حكم صحة التوقيع وبين الفصل في موضوع التصرف. كما أن صحة ونفاذ عقد البيع تتطلب بحث عناصر العقد والتزاماته وإمكان تنفيذه قانونًا.

وفي التطبيق العملي، لا يجوز استخدام حكم صحة التوقيع وحده باعتباره دليلًا نهائيًا على ملكية العقار المسجلة، كما لا يغني عن فحص سند الملكية والقيود والإجراءات التي يفرضها قانون الشهر العقاري.

سادسًا: أخطاء يجب تجنبها

من الأخطاء الشائعة الاكتفاء بصحة التوقيع عند الحاجة إلى نقل الملكية، أو إهمال فحص سند البائع، أو تجاهل القيود المسجلة، أو عدم تحديد العقار تحديدًا يمنع الجهالة، أو رفع الدعوى دون مراجعة الاختصاص والإجراءات المطلوبة.

هل تريد حماية عقدك أو اتخاذ خطوات تسجيل عقارك؟ يمكن لمكتب الأستاذ محمد حسن عايد المحامي بالنقض مراجعة العقد والمستندات وتحديد الدعوى والإجراء المناسبين وفقًا لحالتك.

بيانات التواصل مع مكتب الأستاذ محمد حسن عايد المحامي بالنقض:

شبين الكوم: شارع أنور السادات، أعلى معمل البرج، الدور الثاني.

تلا: شارع البطل أحمد عبد العزيز أمام المحكمة، عمارة سامي عوض، الدور الأول علوي.

الهاتف والواتساب: 01097672223 – 01228586667.

الكلمات المفتاحية الرئيسية: دعوى صحة التوقيع، دعوى الصحة والنفاذ، تسجيل عقد البيع.

الكلمات المفتاحية الفرعية: الفرق بين صحة التوقيع وصحة ونفاذ، حكم صحة التوقيع والملكية، دعوى صحة ونفاذ عقار، تسجيل العقارات في مصر، محامي عقارات بالمنوفية.

إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض