التصالح في مخالفات البناء 2026: الشروط والأوراق والإجراءات والحالات التي يجوز فيها التصالح والرسوم وآثار قبول الطلب
التصالح في مخالفات البناء 2026: الشروط والأوراق والإجراءات والحالات التي يجوز فيها التصالح والرسوم وآثار قبول الطلب
مقدمة
يُعد التصالح في مخالفات البناء من أكثر الموضوعات القانونية والعقارية التي تشغل اهتمام المواطنين في مصر، نظرًا لارتباطه المباشر بالمركز القانوني للعقار، وإمكانية تقنين أوضاع المباني المخالفة، وموقف المرافق، والتراخيص، والتصرفات العقارية، فضلًا عن الآثار القانونية المترتبة على قبول طلب التصالح أو رفضه.
وينظم هذا الملف حاليًا قانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها رقم 187 لسنة 2023، ولائحته التنفيذية الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1121 لسنة 2024، وما طرأ عليها من تعديلات، ومن بينها القرار رقم 1921 لسنة 2024.
وقد شهد عام 2026 استمرارًا في تنفيذ القانون، مع مد فترة تقديم طلبات التصالح لمدة ستة أشهر تبدأ من 5 مايو 2026، لتكون نهاية المهلة الحالية في 5 نوفمبر 2026، وفقًا لقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1098 لسنة 2026.
كما شهد عام 2026 استمرار مناقشة تطوير وتعديل منظومة التصالح، حيث استعرضت الحكومة في سبتمبر 2026 تعديلات مقترحة على القانون رقم 187 لسنة 2023. وهذه التعديلات المقترحة لا ينبغي الخلط بينها وبين النص القانوني النافذ حاليًا.
وفي هذا الدليل نستعرض بصورة عملية وقانونية:
- ما هو التصالح في مخالفات البناء؟
- ما القانون الذي ينظم التصالح؟
- من يحق له تقديم طلب التصالح؟
- ما المخالفات التي يجوز التصالح عليها؟
- ما المخالفات التي لا يجوز التصالح فيها؟
- ما شروط قبول طلب التصالح؟
- ما المستندات المطلوبة؟
- ما رسوم التصالح؟
- كيف يتم حساب مقابل التصالح؟
- هل توجد خصومات؟
- هل يمكن تقسيط المبلغ؟
- ماذا يحدث بعد تقديم الطلب؟
- ماذا يحدث عند قبول التصالح؟
- ماذا يحدث عند رفض الطلب؟
- كيفية التظلم من الرفض؟
- موقف القضايا والأحكام والإزالة.
- موقف المرافق والعدادات.
- موقف من سبق له التقدم وفق القانون القديم.
- أهم الأسئلة التي يبحث عنها أصحاب العقارات.
أولًا: ما المقصود بالتصالح في مخالفات البناء؟
التصالح في مخالفات البناء هو إجراء قانوني يسمح – في الحالات التي حددها القانون – بتسوية بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها مقابل استيفاء الشروط الفنية والقانونية وسداد المقابل المالي المقرر.
ولا يعني التصالح أن جميع مخالفات البناء يمكن تقنينها، إذ وضع القانون حالات محددة يجوز فيها التصالح، وحالات أخرى حظر التصالح بشأنها.
والقاعدة الأساسية أن التصالح لا يجوز أن يؤدي إلى الإخلال بالسلامة الإنشائية للمبنى. وقد اشترط القانون واللائحة التنفيذية تقديم المستندات والتقارير الهندسية التي تثبت سلامة المنشأ وفقًا للحالات المحددة قانونًا.
ثانيًا: ما القانون الذي ينظم التصالح في مخالفات البناء؟
القانون الأساسي المطبق حاليًا هو:
القانون رقم 187 لسنة 2023 بشأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها.
وقد ألغى القانون الجديد القانون رقم 17 لسنة 2019، ونظم انتقال بعض الطلبات السابقة إلى النظام الجديد.
كما صدرت اللائحة التنفيذية للقانون بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1121 لسنة 2024، ثم جرى تعديل بعض أحكامها بقرارات لاحقة، من بينها القرار رقم 1921 لسنة 2024.
وبالتالي فإن دراسة أي ملف تصالح يجب ألا تقتصر على قراءة القانون وحده، بل ينبغي مراجعة:
- القانون رقم 187 لسنة 2023.
- اللائحة التنفيذية.
- التعديلات اللاحقة على اللائحة.
- قرارات تحديد أسعار المتر.
- قرارات مد المواعيد.
- القرارات المحلية المتعلقة بأسعار التصالح بحسب المنطقة.
- طبيعة المخالفة وموقع العقار.
ثالثًا: هل ما زال التصالح في مخالفات البناء متاحًا في 2026؟
نعم، وفق الوضع القانوني القائم وقت إعداد هذا المقال.
صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1098 لسنة 2026 بمد المدة المقررة لتقديم طلبات التصالح لمدة ستة أشهر إضافية تبدأ من 5 مايو 2026، وبالتالي تمتد المهلة الحالية حتى 5 نوفمبر 2026.
وهنا يجب التمييز بين:
المهلة المقررة لتقديم طلب جديد
وبين:
الإجراءات والمواعيد المتعلقة باستكمال ملف سبق تقديمه.
فمجرد انتهاء مهلة تقديم الطلبات لا يعني بالضرورة انتهاء كل الإجراءات المتعلقة بالطلبات التي سبق تقديمها، إذ يخضع كل ملف للإجراءات والمواعيد القانونية الخاصة به.
رابعًا: من يحق له تقديم طلب التصالح؟
يجوز تقديم طلب التصالح من ذوي الشأن وفقًا للقانون واللائحة التنفيذية، بحسب صفة مقدم الطلب وعلاقته بالعقار.
ويجب أن يتضمن الطلب البيانات والمستندات التي تثبت صفة مقدم الطلب بالنسبة للعقار محل المخالفة.
ومن المهم عدم تقديم الطلب بصفة غير صحيحة أو إرفاق بيانات أو مستندات غير دقيقة، لأن مقدم الطلب يتحمل المسؤولية القانونية عن صحة البيانات والمستندات المقدمة.
خامسًا: ما المخالفات التي يجوز التصالح عليها؟
الأصل وفق القانون رقم 187 لسنة 2023 أنه يجوز التصالح في مخالفات البناء التي ارتكبت بالمخالفة للقوانين المنظمة للبناء الصادرة قبل العمل بالقانون، بشرط ألا تخل المخالفة بالسلامة الإنشائية للمبنى.
كما حدد القانون حالات معينة يمكن فيها التصالح وفق ضوابط خاصة.
ومن أهمها:
1. تغيير الاستخدام
يجوز التصالح في بعض حالات تغيير الاستخدام، ومنها الحالات المتعلقة بالمناطق التي لا توجد لها مخططات تفصيلية معتمدة، وذلك وفق الضوابط المحددة قانونًا ولائحيًا.
2. التعدي على خطوط التنظيم
أجاز القانون التصالح في بعض صور التعدي على خطوط التنظيم، وفق الشروط التي حددها القانون، ومنها الحالات التي سبقت اعتماد خط التنظيم أو المتعلقة ببعض الشوارع التخطيطية غير المنفذة على الطبيعة.
3. التعدي على حقوق الارتفاق
يجوز التصالح في بعض حالات التعدي على حقوق الارتفاق، بشرط استيفاء الضوابط والاتفاقات التي يتطلبها القانون واللائحة بحسب الحالة.
4. بعض المخالفات في المباني ذات الطراز المعماري المتميز
أجاز القانون بعض حالات التصالح المتعلقة بالمباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز، وفق الشروط المحددة قانونًا.
5. بعض المخالفات المتعلقة بالارتفاعات
يمكن أن تدخل بعض مخالفات الارتفاع ضمن الحالات التي يجوز التصالح عليها وفق الضوابط القانونية والفنية، ولا يمكن تقرير ذلك بصورة عامة دون دراسة موقع العقار والاشتراطات المنظمة له.
سادسًا: ما الحالات التي لا يجوز فيها التصالح؟
هذه من أهم النقاط التي يجب فحصها قبل دفع أي مبالغ أو البدء في إجراءات التصالح.
فليس كل بناء مخالف قابلًا للتصالح.
ومن أبرز الحالات التي تضع قيودًا أو حظرًا على التصالح:
1. المخالفات التي تخل بالسلامة الإنشائية
إذا كان المبنى أو الأعمال محل المخالفة تمثل خطرًا إنشائيًا، فإن شرط السلامة الإنشائية لا يتحقق، وبالتالي لا يكون التصالح متاحًا على النحو المعتاد.
2. بعض المخالفات المتعلقة بالآثار
توجد قيود خاصة بالنسبة للأراضي والمباني الخاضعة لقوانين حماية الآثار.
3. بعض المخالفات المتعلقة بنهر النيل والمجاري المائية
تخضع الأعمال الواقعة في المناطق المحمية أو الخاضعة للقواعد الخاصة بحماية نهر النيل والمجاري المائية لضوابط خاصة.
4. بعض المخالفات المتعلقة بأملاك الدولة
إذا كانت المخالفة واقعة في نطاق جهة ولاية على أرض مملوكة للدولة، فلا يكفي مجرد طلب التصالح، بل قد يلزم استيفاء موقف جهة الولاية وفق القانون.
5. الحالات المتعلقة بالجراجات
توجد قيود خاصة على بعض صور تغيير استخدام الأماكن المخصصة لإيواء السيارات.
6. المخالفات التي تمس جهات سيادية أو مناطق ذات طبيعة خاصة
تخضع بعض المواقع لموافقات أو اشتراطات خاصة، ولذلك لا يمكن الجزم بإمكانية التصالح بمجرد وصف العقار بأنه “عقار مخالف”.
سابعًا: هل كل مخالفة بناء يمكن التصالح عليها مقابل دفع المال؟
لا.
وهذه من أكثر المعلومات التي يجب تصحيحها لدى الباحثين.
التصالح ليس مجرد دفع مبلغ مالي مقابل إلغاء المخالفة.
بل هو منظومة قانونية وفنية تتطلب:
- أن تكون المخالفة من الحالات الجائز التصالح عليها.
- ألا تكون من الحالات المحظورة.
- إثبات تاريخ وقوع المخالفة عند اللزوم.
- تقديم المستندات المطلوبة.
- سلامة المبنى إنشائيًا.
- موافقة الجهات المختصة في الحالات التي يتطلبها القانون.
- تحديد مقابل التصالح.
- استكمال إجراءات السداد.
- صدور القرار القانوني بقبول التصالح.
ثامنًا: ما المستندات المطلوبة للتصالح في مخالفات البناء؟
تختلف المستندات بحسب طبيعة المخالفة والعقار وموقعه، ولكن ملف التصالح قد يتضمن بصفة عامة:
- صورة بطاقة الرقم القومي لمقدم الطلب.
- ما يثبت صفة مقدم الطلب.
- المستندات الدالة على ملكية أو حيازة العقار بحسب الحالة.
- ما يثبت تاريخ وقوع المخالفة متى كان ذلك مطلوبًا.
- الرسومات الهندسية المطلوبة.
- تقرير هندسي عن السلامة الإنشائية.
- المستندات الخاصة بالأعمال المخالفة.
- إيصال سداد رسم الفحص.
- ما يثبت سداد مقابل جدية التصالح.
- المستندات الإضافية التي تطلبها الجهة الإدارية أو اللجنة الفنية.
- الإقرارات والنماذج القانونية المقررة.
وقد أضاف تعديل اللائحة التنفيذية الصادر بالقرار رقم 1921 لسنة 2024 إقرارًا يتعلق بعدم وقوع المبنى كليًا أو جزئيًا داخل أراضي القوات المسلحة، إلى جانب المسؤولية عن الأضرار التي قد تنشأ عن عدم مطابقة المبنى لاشتراطات الحماية المدنية.
تنبيه: لا ينبغي الاعتماد على قائمة أوراق عامة دون مراجعة الجهة الإدارية المختصة؛ لأن طبيعة الملف والمخالفة قد تستلزم مستندات إضافية.
تاسعًا: ما هو تقرير السلامة الإنشائية؟
تقرير السلامة الإنشائية من أهم مستندات ملف التصالح.
ويهدف إلى إثبات أن المبنى محل المخالفة لا يمثل خطرًا إنشائيًا وأن الهيكل الإنشائي والأساسات يحققان متطلبات السلامة وفقًا للقواعد المقررة.
وبحسب القانون، تختلف متطلبات التقرير الهندسي بحسب مساحة المبنى وارتفاعه والحالة محل التصالح.
ففي بعض الحالات الصغيرة التي لا تزيد فيها المساحة محل المخالفة على 200 متر مربع ولا يتجاوز الارتفاع ثلاثة أدوار، أجاز القانون الاكتفاء بتقرير من مهندس مقيد بالنقابة، وفق الضوابط القانونية.
عاشرًا: أين يقدم طلب التصالح؟
يقدم طلب التصالح إلى الجهة الإدارية المختصة بحسب موقع العقار وطبيعته والجهة صاحبة الولاية عليه.
ويختلف الاختصاص بحسب ما إذا كان العقار داخل:
- مدينة.
- قرية.
- نطاق هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
- منطقة ذات جهة ولاية خاصة.
- نطاق إداري له تنظيم خاص.
ولهذا يجب تحديد الجهة المختصة قبل تقديم الطلب.
الحادي عشر: ما رسوم فحص طلب التصالح؟
القانون وضع حدًا أقصى لرسم الفحص، وهو خمسة آلاف جنيه، على أن تحدد اللائحة التنفيذية الفئات المقررة بحسب مساحة الأعمال وموقعها وطبيعتها.
ومن المهم التفرقة بين:
رسم فحص الطلب
و
مقابل جدية التصالح
و
مقابل التصالح وتقنين الأوضاع النهائي.
فهذه مبالغ مختلفة وليست شيئًا واحدًا.
الثاني عشر: ما هو مقابل جدية التصالح؟
حدد القانون مقابل جدية التصالح بنسبة لا تجاوز 25% من مقابل التصالح وتقنين الأوضاع، وتحدد اللائحة التنفيذية الفئات والقواعد الخاصة بالسداد.
وتسوية المبلغ النهائي تتم بعد فحص الطلب وتحديد القيمة المستحقة وفقًا للقواعد المقررة.
الثالث عشر: كيف يتم حساب مقابل التصالح؟
لا توجد قيمة موحدة لكل الجمهورية.
فالسعر يرتبط بعدة عوامل، منها:
- موقع العقار.
- طبيعة المنطقة.
- نوع الاستخدام.
- نوع المخالفة.
- المساحة.
- القواعد المحددة من الجهة المختصة.
وتحدد الجهات المختصة أسعار المتر وفقًا للقانون والقرارات الصادرة تطبيقًا له.
وبحسب اللائحة التنفيذية، توجد نسب وقواعد مختلفة لبعض أنواع المخالفات، مع حد أدنى وحد أقصى للمتر في الحالات التي تنظمها اللائحة.
وفي بعض الحالات التي نص عليها القانون، يكون سعر التصالح للمتر أعلى من السعر المعتاد وفق القاعدة التي قررها القانون، مع وجود سلطة لمجلس الوزراء في حالات الضرورة وفق الضوابط القانونية.
الرابع عشر: هل يوجد خصم عند السداد الفوري؟
نعم.
صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1676 لسنة 2024 بمنح تخفيض قدره 25% من إجمالي مقابل التصالح في حالة السداد الفوري، وفقًا لأحكام القرار.
ويجب التحقق من طريقة احتساب الخصم والرصيد المستحق على الملف في ضوء القرار والقواعد المطبقة لدى الجهة المختصة.
الخامس عشر: هل يمكن تقسيط مقابل التصالح؟
القانون واللائحة وضعا نظامًا للسداد والتقسيط وفق الضوابط المقررة.
ولهذا لا ينبغي افتراض أن المواطن ملزم دائمًا بالسداد الفوري الكامل، وإنما يتم تحديد خيارات السداد وفق القواعد السارية على ملف التصالح.
ويجب مراجعة الجهة المختصة عند صدور قرار تحديد المقابل لمعرفة:
- قيمة المبلغ.
- قيمة المقدم.
- عدد الأقساط.
- مواعيد الاستحقاق.
- الآثار المترتبة على التأخر في السداد.
السادس عشر: ماذا يحدث بعد تقديم طلب التصالح؟
بعد تقديم الطلب وسداد الرسوم والمبالغ المقررة والحصول على شهادة تثبت تقديمه، تبدأ إجراءات فحص الملف.
وتقوم اللجنة الفنية بمراجعة المستندات، وفحص مدى انطباق شروط التصالح، والتأكد من السلامة الإنشائية وغيرها من المتطلبات.
كما يمكن مخاطبة الجهات ذات الصلة للحصول على الموافقات أو البيانات اللازمة.
وبموجب تعديل اللائحة التنفيذية، يتعين على بعض الجهات التي تتم مخاطبتها الرد خلال مدة لا تجاوز 30 يومًا، ويُعتبر فوات هذه المدة دون رد موافقة من الجهة في الحالات التي ينطبق عليها النص.
السابع عشر: ما مدة فحص طلب التصالح؟
ألزم القانون اللجنة الفنية بالانتهاء من أعمالها خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ تقديم الطلب مستوفيًا المستندات المطلوبة، وفقًا للنص القانوني.
وهنا يجب الانتباه إلى عبارة:
“مستوفيًا المستندات المطلوبة”.
لأن وجود نواقص في الملف أو طلب استكمالات قد يؤثر عمليًا في سير الإجراءات.
الثامن عشر: ما أهمية شهادة تقديم طلب التصالح؟
شهادة تقديم طلب التصالح ليست مجرد إيصال إداري.
بل لها آثار قانونية مهمة.
فقد رتب القانون على تقديم الشهادة إلى المحكمة أو الجهات المختصة وقف نظر الدعاوى المتعلقة بالمخالفة ووقف تنفيذ الأحكام والقرارات والإجراءات الصادرة بشأن الأعمال المخالفة إلى حين البت في طلب التصالح أو التظلم بحسب الأحوال.
ولهذا يجب الاحتفاظ بالشهادة وإثبات رقم الطلب وتاريخ تقديمه.
التاسع عشر: هل التصالح يوقف قرار الإزالة؟
في الحالات التي ينطبق عليها القانون وتستوفى فيها شروط التصالح، تترتب آثار قانونية على تقديم الطلب والحصول على الشهادة، من بينها وقف بعض الإجراءات المرتبطة بالمخالفة لحين البت في الطلب.
لكن لا ينبغي تفسير ذلك على أنه إلغاء تلقائي ونهائي لأي قرار إزالة لمجرد تقديم طلب.
فالأثر القانوني يتحدد بحسب:
- طبيعة القرار.
- تاريخ صدوره.
- حالة الملف.
- استيفاء الطلب.
- موقف الجهة الإدارية.
- قبول التصالح أو رفضه.
العشرون: ماذا يحدث عند قبول طلب التصالح؟
عند قبول طلب التصالح، يتم إخطار مقدم الطلب لاستكمال سداد مقابل التصالح وفق الإجراءات المقررة.
وتتخذ الجهة المختصة الإجراءات القانونية اللازمة لإصدار قرار قبول التصالح واستكمال آثاره.
وتكمن أهمية القرار النهائي في أنه ينقل العقار من مجرد وضع مخالف إلى وضع تمت تسويته في حدود الأعمال التي شملها التصالح.
ولهذا يجب الاحتفاظ بكافة المستندات والرسومات والقرارات الصادرة في الملف.
الحادي والعشرون: هل قبول التصالح يعني أن العقار أصبح مرخصًا في كل شيء؟
لا بالضرورة.
هذه نقطة قانونية شديدة الأهمية.
قبول التصالح يتعلق بالأعمال المخالفة التي شملها الطلب والقرار.
ولا يعني ذلك تلقائيًا أن أي أعمال أخرى غير مشمولة بالتصالح أصبحت قانونية.
لذلك يجب أن تكون الرسومات والمساحات وعدد الأدوار والأعمال محل التصالح محددة بدقة.
الثاني والعشرون: ماذا يحدث إذا تم رفض طلب التصالح؟
إذا رفضت اللجنة الفنية طلب التصالح، يكون لصاحب الشأن الحق في اتخاذ إجراءات التظلم وفقًا للقانون واللائحة.
ويجب معرفة:
- سبب الرفض.
- تاريخ إخطار مقدم الطلب.
- المهلة القانونية للتظلم.
- الجهة المختصة بنظر التظلم.
- المستندات التي يمكن تقديمها لتأييد موقفه.
الثالث والعشرون: كيف يتم التظلم من رفض التصالح؟
التظلم من القرارات المتعلقة بالتصالح يخضع للضوابط والمواعيد المقررة قانونًا ولائحيًا.
ويجب عدم التأخر في اتخاذ إجراءات التظلم، لأن المواعيد القانونية لها أهمية جوهرية.
كما يجب أن يتضمن التظلم معالجة سبب الرفض وليس مجرد القول بعدم صحة القرار.
فعلى سبيل المثال:
إذا كان سبب الرفض متعلقًا بمستند هندسي، فيجب معالجة المسألة هندسيًا.
وإذا كان متعلقًا بالمساحة، فيجب تقديم ما يثبت المساحة الصحيحة.
وإذا كان متعلقًا بموقع العقار أو جهة الولاية، فيجب تقديم المستندات التي تثبت المركز القانوني.
الرابع والعشرون: هل يمكن إعادة تقديم طلب التصالح بعد رفض الطلب القديم؟
نظم قانون 187 لسنة 2023 واللائحة التنفيذية أوضاع الطلبات التي سبق تقديمها في ظل القانون رقم 17 لسنة 2019.
فالطلبات التي لم يتم البت فيها أو لم تنقض مواعيد فحصها أحيلت إلى اللجان المختصة وفق النظام الجديد، مع مراعاة قواعد خاصة بشأن رسوم الفحص ومقابل الجدية والأسعار السابقة.
كما أجازت القواعد في حالات معينة لمن رفضت طلباتهم في ظل القانون السابق التقدم بطلب جديد وفق القانون رقم 187 لسنة 2023، مع مراعاة سداد الرسوم والمبالغ المقررة والمقاصة فيما سبق سداده ولم يتم رده، بحسب الحالة.
الخامس والعشرون: هل يمكن استكمال أدوار بعد التصالح؟
نظم قرار إصدار اللائحة التنفيذية حالات خاصة لمن سبق قبول تصالحهم وفق القانون رقم 17 لسنة 2019.
وأجاز في حالات محددة التقدم بطلب لاستكمال أعمال الدور داخل ذات المسطح المتصالح عليه وبذات الارتفاع، إذا كانت المخالفة السابقة من صور معينة مثل الأعمدة أو الحوائط أو الأعمدة والأسقف، وبشرط قدرة الهيكل الإنشائي والأساسات على تحمل الأعمال المطلوب استكمالها.
وهذا ليس ترخيصًا عامًا ببناء أدوار إضافية، وإنما إجراء خاص يخضع لشروط فنية وقانونية دقيقة.
السادس والعشرون: ماذا يحدث إذا لم يستكمل مقدم الطلب المستندات؟
وضع القانون أثرًا مهمًا على عدم استكمال المستندات والإجراءات.
فطلب التصالح يمكن أن يعتبر كأن لم يكن إذا مضت المدة القانونية المقررة دون استكمال المستندات والإجراءات المطلوبة.
لذلك فإن تقديم الطلب وحده ليس نهاية الإجراءات.
بل يجب متابعة الملف واستكمال كل طلبات اللجنة والجهة الإدارية في المواعيد المحددة.
السابع والعشرون: هل التصالح يسقط المخالفة الجنائية؟
التصالح له آثار قانونية على الدعاوى والإجراءات المتعلقة بالمخالفة وفقًا لأحكام القانون، لكن يجب التفريق بين:
- مجرد تقديم طلب التصالح.
- قبول طلب التصالح.
- صدور القرار النهائي.
- سداد المقابل المستحق.
- حالة وجود حكم قضائي.
- حالة تنفيذ العقوبة.
ولهذا لا يصح القول بصورة مطلقة إن “تقديم طلب التصالح يسقط القضية”.
الصحيح أن لكل مرحلة أثرها القانوني.
الثامن والعشرون: ما موقف الحكم القضائي الصادر بشأن مخالفة البناء؟
يجب فحص الحكم ذاته ومرحلة الدعوى والإجراء الذي وصلت إليه.
فالقانون رتب على شهادة تقديم طلب التصالح آثارًا على نظر الدعاوى وتنفيذ بعض الأحكام والقرارات والإجراءات المرتبطة بالأعمال المخالفة، إلى حين البت في الطلب أو التظلم بحسب الأحوال.
أما الآثار النهائية فتتحدد وفق قرار قبول التصالح والنصوص القانونية واجبة التطبيق على الحالة.
التاسع والعشرون: هل التصالح يحمي العقار من الإزالة؟
إذا صدر قرار نهائي بقبول التصالح وتقنين الوضع في حدود الأعمال محل التصالح واستوفيت الإجراءات القانونية، فإن ذلك يترتب عليه تسوية المركز القانوني للمخالفة التي شملها القرار.
لكن يجب التأكيد على أن:
التصالح لا يشمل إلا المخالفات والأعمال التي تم التصالح عليها.
فإذا كان العقار يحتوي على مخالفات أخرى لم تدخل في الطلب، فقد تظل هذه المخالفات خاضعة للقواعد القانونية الخاصة بها.
الثلاثون: ما أثر التصالح على المرافق؟
للتصالح أهمية كبيرة بالنسبة لموقف العقار من المرافق.
وقد شهد عام 2026 اتخاذ إجراءات تنفيذية في بعض المحافظات بشأن استبدال العدادات الكودية بعدادات دائمة للحاصلين على نماذج إتمام التصالح، وهو ما يوضح الأثر العملي للتسوية القانونية للمخالفة.
لكن يجب التفرقة بين:
تقديم طلب التصالح
و
قبول التصالح وإتمام الإجراءات.
فلا ينبغي اعتبار مجرد تقديم الطلب بمثابة تسوية نهائية لكل مسائل المرافق.
الحادي والثلاثون: هل التصالح يثبت الملكية؟
لا.
التصالح في مخالفات البناء لا يُنشئ بذاته حق الملكية ولا يحسم المنازعات المتعلقة بأصل الملكية.
فالقانون نفسه يفرق بين تقنين وضع المخالفة وبين حقوق الملكية.
ولهذا قد يكون العقار متصالحًا عليه، ومع ذلك توجد منازعة ملكية مستقلة تحتاج إلى معالجة قانونية مختلفة.
الثاني والثلاثون: هل التصالح يساعد في بيع العقار؟
من الناحية العملية، تسوية مخالفات البناء تقلل من المخاطر القانونية المرتبطة بالمخالفة محل التصالح.
لكن عند بيع العقار يجب مراجعة:
- سند الملكية.
- موقف التسجيل.
- قرار التصالح.
- الرسومات المعتمدة.
- عدد الأدوار.
- المساحات.
- موقف المرافق.
- أي مخالفات أخرى غير مشمولة بالتصالح.
فوجود قرار تصالح لا يغني عن فحص الملكية والمركز القانوني الكامل للعقار.
الثالث والثلاثون: هل يمكن التصالح على جزء من العقار؟
المسألة تعتمد على طبيعة المخالفة والأعمال محل الطلب وإمكانية تحديدها فنيًا وقانونيًا.
ولهذا لا يجوز افتراض أن التصالح يكون دائمًا على كامل العقار.
يجب أن تحدد الأعمال والمساحات والأدوار محل التصالح بدقة في المستندات والرسومات.
الرابع والثلاثون: هل يجوز التصالح على مخالفة تغيير الاستخدام؟
نعم، توجد حالات أجاز فيها القانون التصالح على تغيير الاستخدام، لكن ذلك يخضع لضوابط تختلف بحسب وجود المخطط التفصيلي وموقع العقار وطبيعة الاستخدام والجهة صاحبة الولاية.
ولهذا فإن السؤال الصحيح ليس:
“هل تغيير الاستخدام يجوز التصالح عليه؟”
بل:
“هل تغيير الاستخدام في هذا العقار تحديدًا يقع ضمن الحالات التي أجاز القانون التصالح عليها؟”
الخامس والثلاثون: هل يجوز التصالح على البناء خارج الحيز العمراني؟
هذه من أكثر المسائل التي تحتاج إلى دراسة حالة العقار بشكل مستقل.
فموقع البناء بالنسبة إلى الحيز العمراني والأراضي الزراعية وجهة الولاية والتاريخ الفعلي للمخالفة كلها عناصر تؤثر في إمكانية التصالح.
لذلك لا يجوز إعطاء إجابة واحدة لجميع العقارات الواقعة خارج الحيز العمراني.
السادس والثلاثون: هل يجوز التصالح على البناء على أرض زراعية؟
ليس كل بناء على أرض زراعية قابلًا للتصالح تلقائيًا.
ويجب دراسة:
- طبيعة الأرض.
- تاريخ المخالفة.
- موقعها.
- القوانين الخاصة بحماية الأراضي الزراعية.
- الحيز العمراني.
- جهة الولاية.
- الحالة الفنية.
- النص الذي يستند إليه طلب التصالح.
وبالتالي فإن عبارة “مخالفة على أرض زراعية = تصالح” ليست قاعدة قانونية صحيحة.
السابع والثلاثون: هل يجوز التصالح على التعدي على أملاك الدولة؟
يجب التمييز بين التصالح في مخالفة البناء وبين تقنين وضع اليد أو التعامل مع أملاك الدولة.
إذا كانت المخالفة تقع في نطاق جهة ولاية، فقد يتطلب الأمر مستندًا من جهة الولاية يفيد موقفها القانوني من تقنين الوضع أو مقابل الانتفاع بحسب الأحوال.
وبالتالي فإن التصالح وحده لا يحول التعدي على أملاك الدولة إلى ملكية خاصة.
الثامن والثلاثون: ما دور اللجنة الفنية؟
اللجنة الفنية هي عنصر أساسي في منظومة التصالح.
ومن اختصاصاتها، وفق القانون واللائحة:
- فحص الطلب.
- مراجعة المستندات.
- التأكد من انطباق حالات التصالح.
- مراجعة التقرير الهندسي.
- التحقق من المساحات والأعمال.
- التحقق من السلامة الإنشائية.
- مراعاة اشتراطات الحماية المدنية.
- مخاطبة الجهات المختصة عند الحاجة.
- إصدار تقرير بالقبول أو الرفض وفق الإجراءات المحددة.
وقد حدد القانون واللائحة مددًا وإجراءات لعمل اللجنة الفنية.
التاسع والثلاثون: ما الفرق بين التصالح وتقنين الأوضاع؟
يستخدم القانون التعبير:
“التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها”.
والهدف ليس مجرد إنهاء الجانب العقابي للمخالفة، وإنما تسوية الوضع القانوني للأعمال محل التصالح وفقًا للنظام الذي وضعه القانون.
لكن يجب عدم الخلط بين تقنين وضع البناء وبين إثبات ملكية الأرض أو العقار.
الأربعون: ماذا يفعل صاحب العقار قبل تقديم طلب التصالح؟
الأفضل عمليًا أن يبدأ صاحب العقار بـ فحص قانوني وفني للموقف قبل تقديم الطلب.
ويشمل ذلك:
1. تحديد المخالفة
ما الذي تم بناؤه بالمخالفة؟
2. تحديد التاريخ
متى وقعت المخالفة؟
3. تحديد المساحة
ما المساحة المخالفة فعليًا؟
4. تحديد الارتفاع
كم عدد الأدوار؟
5. تحديد الاستخدام
سكني؟ تجاري؟ إداري؟ صناعي؟ غير ذلك؟
6. تحديد الموقع
هل يقع داخل الحيز العمراني؟ وما جهة الولاية؟
7. مراجعة السلامة الإنشائية
هل المبنى قابل فنيًا للتصالح؟
8. فحص الموقف القضائي
هل توجد محاضر أو قضايا أو أحكام؟
9. فحص موقف المرافق
هل توجد عدادات؟ وما طبيعتها؟
10. تجهيز الملف الهندسي والقانوني
حتى لا يقدم المواطن طلبًا ناقصًا يؤدي إلى تأخير الإجراءات.
الحادي والأربعون: أخطاء شائعة قد تؤدي إلى تعقيد ملف التصالح
الخطأ الأول: تقديم الطلب دون فحص قانوني
ليس كل عقار مخالف قابلًا للتصالح.
الخطأ الثاني: الاعتماد على كلام غير متخصص
كل عقار له ظروفه.
الخطأ الثالث: عدم مراجعة الرسومات
اختلاف المساحة الفعلية عن الرسومات قد يؤدي إلى مشكلات في الملف.
الخطأ الرابع: إهمال تقرير السلامة الإنشائية
وهو من أهم مستندات الملف.
الخطأ الخامس: عدم متابعة الملف بعد تقديمه
تقديم الطلب لا يعني انتهاء الإجراءات.
الخطأ السادس: التأخر في استكمال المستندات
قد يؤدي إلى اعتبار الطلب كأن لم يكن في الحالات التي ينطبق عليها النص القانوني.
الخطأ السابع: الاعتقاد أن التصالح يثبت الملكية
التصالح لا يحسم أصل الملكية.
الخطأ الثامن: الاعتقاد أن قبول التصالح يشمل كل المخالفات
القرار يرتبط بالأعمال محل التصالح.
الثاني والأربعون: ما موقف العقارات التي سبق لها التقدم للتصالح بالقانون القديم؟
نظم القانون الجديد واللائحة التنفيذية موقف الطلبات التي سبق تقديمها في ظل القانون رقم 17 لسنة 2019.
فالطلبات التي لم يتم البت فيها أو لم تنقض مواعيد فحصها تحال إلى اللجان المشكلة وفق القانون الجديد، مع قواعد خاصة بعدم سداد رسم فحص جديد أو مقابل جدية جديد في حالات معينة إذا سبق سدادهما، فضلًا عن قواعد خاصة بالسعر.
أما الطلبات التي رفضت، فقد نظمت اللائحة حالات وإجراءات معينة لإعادة التقديم أو التظلم بحسب حالة الملف.
الثالث والأربعون: هل يمكن معرفة قيمة التصالح قبل تقديم الطلب؟
يمكن في بعض الحالات تقدير القيمة بصورة مبدئية من خلال معرفة:
- سعر المتر في المنطقة.
- نوع المخالفة.
- المساحة.
- نسبة المخالفة.
- الاستخدام.
لكن القيمة النهائية لا ينبغي افتراضها من حساب شخصي فقط؛ لأن تحديد مقابل التصالح يخضع للقواعد والقرارات الصادرة من الجهة المختصة ولنتيجة فحص الملف.
الرابع والأربعون: هل سعر التصالح واحد في كل المحافظات؟
لا.
أسعار التصالح تختلف بحسب المناطق والجهات المختصة ونوع الاستخدام وطبيعة المنطقة.
ولهذا لا يصح نشر رقم واحد باعتباره “سعر التصالح في مصر”.
الخامس والأربعون: هل يوجد سعر موحد للمتر في التصالح؟
لا توجد قاعدة عامة تجعل سعر المتر واحدًا لجميع العقارات.
وقد حدد القانون واللائحة حدودًا وقواعد لحساب مقابل التصالح، بينما تقوم الجهات المختصة بتحديد الأسعار وفق المناطق والاستخدامات والقرارات المطبقة.
وفي بعض الحالات الخاصة بالمجتمعات العمرانية الجديدة، صدرت قرارات خاصة بأسعار المتر وفق القواعد المنظمة.
السادس والأربعون: هل يمكن معرفة موقف العقار قبل تقديم طلب التصالح؟
نعم، ويمكن ذلك من خلال دراسة قانونية وفنية مسبقة.
وهذه الدراسة قد تشمل:
- فحص ملف العقار.
- مراجعة الترخيص إن وجد.
- مقارنة الترخيص بالواقع.
- تحديد المخالفات.
- مراجعة الخرائط والرسومات.
- تحديد تاريخ المخالفة.
- دراسة جهة الولاية.
- مراجعة موقف القضايا والمحاضر.
- تحديد المستندات المطلوبة.
وهذه الخطوة تساعد في اكتشاف المشكلات قبل الدخول في إجراءات التصالح.
السابع والأربعون: ماذا يحدث إذا كانت المساحة الفعلية أكبر من المساحة الواردة في الطلب؟
هذه من الحالات التي يجب التعامل معها بحذر شديد.
لأن مقدم الطلب يقدم إقرارًا بالبيانات والمساحة، واللجنة تراجع المستندات والأعمال محل التصالح.
ومن ثم فإن إخفاء جزء من المخالفة أو تقديم مساحة غير صحيحة قد يؤدي إلى مشكلات قانونية وفنية.
والأصل هو الإفصاح الدقيق عن الأعمال محل التصالح.
الثامن والأربعون: هل يستطيع المشتري تقديم طلب التصالح؟
يتوقف ذلك على صفته القانونية ومستنداته وعلاقته بالعقار.
والأهم هو إثبات الصفة بالنسبة للعقار وتقديم المستندات المطلوبة.
وفي العقارات المباعة بعقود ابتدائية أو توكيلات أو عقود غير مسجلة، يجب دراسة موقف مقدم الطلب قبل اتخاذ الإجراء.
التاسع والأربعون: هل التصالح يغني عن التسجيل في الشهر العقاري؟
لا.
التصالح في مخالفة البناء والتسجيل في الشهر العقاري مساران قانونيان مختلفان.
وقد يكون العقار متصالحًا عليه من الناحية البنائية، ومع ذلك يحتاج إلى استكمال إجراءات التسجيل أو الشهر أو إثبات الملكية وفق القانون.
الخمسون: ما أهمية الاستعانة بمحامٍ في ملف التصالح؟
ملف التصالح يجمع بين عناصر:
- قانونية.
- هندسية.
- إدارية.
- عقارية.
- وأحيانًا جنائية أو قضائية.
وقد يحتاج الملف إلى دراسة:
- مدى جواز التصالح.
- وصف المخالفة.
- تاريخها.
- المستندات.
- موقف القضايا.
- جهة الولاية.
- التظلم من قرار الرفض.
- آثار القرار على العقار.
ولهذا فإن الاستشارة القانونية قبل تقديم الطلب قد تكون مهمة، خصوصًا في العقارات التي توجد بشأنها محاضر أو أحكام أو نزاعات ملكية أو مخالفات متعددة.
أسئلة شائعة عن التصالح في مخالفات البناء 2026
هل التصالح في مخالفات البناء مفتوح الآن؟
نعم، وفق الوضع القانوني القائم وقت إعداد المقال، تستمر المهلة الحالية لتقديم الطلبات حتى 5 نوفمبر 2026، وفق قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1098 لسنة 2026.
ما آخر موعد للتصالح في مخالفات البناء 2026؟
الموعد الحالي هو 5 نوفمبر 2026 لتقديم طلبات التصالح، ما لم يصدر لاحقًا قرار قانوني جديد بتعديل هذا الموعد.
ما قانون التصالح الجديد؟
القانون رقم 187 لسنة 2023 بشأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها.
هل قانون 17 لسنة 2019 ما زال هو القانون الأساسي؟
لا، القانون رقم 187 لسنة 2023 ألغى القانون رقم 17 لسنة 2019، مع تنظيم أوضاع الطلبات السابقة وفق الأحكام الانتقالية.
هل يمكن التصالح على جميع مخالفات البناء؟
لا.
هل يشترط تقرير هندسي؟
في الحالات التي يتطلبها القانون واللائحة، نعم، ويعد إثبات السلامة الإنشائية من أهم متطلبات التصالح.
هل يمكن التصالح على مخالفة زيادة الأدوار؟
قد تدخل بعض الحالات ضمن المخالفات التي يجوز التصالح عليها، لكن ذلك يتوقف على طبيعة المخالفة وموقع العقار والاشتراطات الفنية والقانونية.
هل يمكن التصالح على تغيير الاستخدام؟
نعم في حالات محددة وبضوابط معينة.
هل يمكن التصالح على البناء على أرض زراعية؟
ليس بصورة مطلقة، ويجب فحص موقف العقار قانونيًا ومكانيًا وتاريخ المخالفة.
هل التصالح يثبت ملكية العقار؟
لا.
هل التصالح يوقف الإزالة؟
تترتب على تقديم الطلب واستيفائه والحصول على الشهادة آثار قانونية على بعض الإجراءات، لكن لا يجوز اعتبار مجرد تقديم الطلب إلغاءً نهائيًا لقرار الإزالة.
هل يوجد خصم عند السداد الفوري؟
نعم، صدر قرار بمنح خصم 25% من إجمالي مقابل التصالح عند السداد الفوري وفق القرار رقم 1676 لسنة 2024.
هل يمكن تقسيط مبلغ التصالح؟
توجد قواعد للسداد والتقسيط وفق القانون واللائحة والقرارات المطبقة على الملف.
ماذا يحدث إذا رفض طلب التصالح؟
يجوز اتخاذ إجراءات التظلم وفق المواعيد والقواعد القانونية المقررة.
هل يمكن إعادة تقديم الطلب بعد الرفض؟
في بعض الحالات، نعم، وفق القواعد الخاصة بحالة الطلب السابق وسبب الرفض وأحكام القانون الجديد.
هل يمكن التصالح بعد صدور حكم؟
يجب فحص الحكم ومرحلة الدعوى وطبيعة المخالفة، إذ رتب القانون آثارًا محددة على تقديم شهادة طلب التصالح والبت فيه.
هل التصالح يلغي المخالفة؟
إذا صدر قرار نهائي بقبول التصالح واستوفيت الإجراءات، تترتب الآثار القانونية التي قررها القانون بالنسبة إلى الأعمال محل التصالح.
هل يمكن بيع العقار بعد التصالح؟
يمكن أن يصبح المركز القانوني للبناء أكثر استقرارًا، لكن يجب فحص الملكية والتسجيل وأي مخالفات أخرى قبل البيع.
هل التصالح يساوي الترخيص؟
التصالح له أثر قانوني بالنسبة للأعمال المخالفة محل التصالح، لكنه لا يعني أن كل أعمال العقار أصبحت مرخصة تلقائيًا.
ماذا لو كانت هناك مخالفات أخرى غير التي تم التصالح عليها؟
تبقى المخالفات الأخرى خاضعة للقواعد القانونية الخاصة بها.
قائمة عملية: ماذا تفعل إذا كان عقارك مخالفًا؟
إذا كان لديك عقار مخالف، فمن الأفضل اتباع الخطوات الآتية:
الخطوة الأولى
تحديد جميع المخالفات الموجودة في العقار.
الخطوة الثانية
تحديد تاريخ وقوع المخالفة.
الخطوة الثالثة
مراجعة الترخيص والرسومات – إن وجدت.
الخطوة الرابعة
رفع أو مراجعة الرسومات الهندسية الفعلية.
الخطوة الخامسة
فحص السلامة الإنشائية.
الخطوة السادسة
تحديد ما إذا كانت المخالفة تدخل ضمن الحالات الجائز التصالح عليها.
الخطوة السابعة
مراجعة جهة الولاية وموقف الأرض.
الخطوة الثامنة
فحص المحاضر والقضايا والأحكام المتعلقة بالعقار.
الخطوة التاسعة
تجهيز المستندات القانونية والهندسية.
الخطوة العاشرة
تقديم الطلب إلى الجهة المختصة.
الخطوة الحادية عشرة
الحصول على شهادة تقديم الطلب.
الخطوة الثانية عشرة
متابعة الملف واستكمال أي مستندات مطلوبة.
الخطوة الثالثة عشرة
معرفة قرار اللجنة الفنية.
الخطوة الرابعة عشرة
في حالة القبول: استكمال إجراءات السداد والحصول على القرار النهائي.
الخطوة الخامسة عشرة
في حالة الرفض: دراسة أسباب الرفض واتخاذ إجراءات التظلم في الميعاد القانوني.
أهم نقطة قانونية يجب تذكرها
لا تبدأ ملف التصالح بالسؤال: “كم سأدفع؟”
ابدأ بالسؤال:
“هل هذه المخالفة يجوز التصالح عليها أصلًا؟”
ثم:
“ما المستندات التي تثبت ذلك؟”
ثم:
“هل المبنى سليم إنشائيًا؟”
ثم:
“ما الموقف القانوني للأرض والعقار؟”
ثم:
“ما القيمة النهائية للتصالح؟”
فالقيمة المالية تأتي بعد تحديد مدى إمكانية التصالح واستيفاء شروطه.
هل تعديلات قانون التصالح في 2026 صدرت بالفعل؟
حتى تاريخ إعداد هذا المقال في سبتمبر 2026، كانت الحكومة قد استعرضت تعديلات مقترحة على قانون التصالح رقم 187 لسنة 2023، إلا أن مجرد مناقشة أو اقتراح التعديلات لا يعني أنها أصبحت نافذة.
ولذلك يجب التمييز بين:
القانون النافذ حاليًا
و
مشروع أو تعديلات مقترحة.
وقد عقدت الحكومة اجتماعات في مايو ويونيو وسبتمبر 2026 بشأن تطوير وتعديل منظومة التصالح وإتاحة مزيد من التيسيرات.
وعليه، يجب تحديث هذه الصفحة فور صدور أي تعديل تشريعي نهائي ونشره ودخوله حيز التنفيذ.
خلاصة التصالح في مخالفات البناء
التصالح في مخالفات البناء ليس مجرد إجراء لسداد مبلغ مالي، وإنما هو منظومة قانونية وفنية متكاملة تهدف إلى تسوية أوضاع بعض المباني المخالفة وفق شروط وضوابط محددة.
ويظل القانون رقم 187 لسنة 2023 هو الإطار الأساسي المنظم للتصالح، مع لائحته التنفيذية وتعديلاتها والقرارات المكملة لها.
ويجب على صاحب العقار قبل تقديم الطلب أن يتأكد من:
- جواز التصالح في المخالفة.
- عدم وجود مانع قانوني.
- سلامة المبنى إنشائيًا.
- صحة المساحات والرسومات.
- صحة المستندات.
- موقف الأرض وجهة الولاية.
- موقف القضايا والمحاضر.
- قيمة مقابل التصالح.
- المواعيد القانونية.
- استكمال إجراءات الملف حتى صدور القرار النهائي.
والأهم أن كل ملف تصالح له ظروفه الخاصة، ولذلك لا يمكن إصدار رأي قانوني دقيق بشأن عقار معين اعتمادًا على وصف مختصر للمخالفة دون الاطلاع على المستندات والرسومات وموقف العقار.
استشارة قانونية بشأن التصالح في مخالفات البناء
إذا كان لديك عقار مخالف وتريد معرفة:
- هل المخالفة قابلة للتصالح؟
- ما المستندات المطلوبة؟
- كم تبلغ قيمة التصالح تقريبًا؟
- ما موقف قرار الإزالة؟
- ما موقف المحضر أو القضية؟
- هل يجوز التصالح بعد صدور حكم؟
- هل يجوز التظلم من رفض الطلب؟
- ما موقف البناء على الأرض الزراعية؟
- ما موقف تغيير الاستخدام؟
- ما موقف العقار الواقع خارج الحيز العمراني؟
- ما موقف الطلب القديم المقدم وفق قانون 17 لسنة 2019؟
فإن تحديد الإجابة القانونية الصحيحة يتطلب فحص ملف العقار والمستندات والرسومات والموقف القانوني للمخالفة.
محمد عايد – المحامي بالنقض
مكتب المحاماة والاستشارات القانونية
للاستشارات القانونية ومتابعة ملفات التصالح في مخالفات البناء، يمكن التواصل مع المكتب عبر الموقع الإلكتروني أو بيانات الاتصال المعتمدة.
المصادر التشريعية الأساسية
- القانون رقم 187 لسنة 2023 بشأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها.
- قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1121 لسنة 2024 بإصدار اللائحة التنفيذية.
- قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1921 لسنة 2024 بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية.
- قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1676 لسنة 2024 بشأن خصم 25% للسداد الفوري.
- قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1098 لسنة 2026 بشأن مد مهلة تقديم طلبات التصالح لمدة ستة أشهر اعتبارًا من 5 مايو 2026.
- المستجدات الحكومية المتعلقة بمقترحات تعديل قانون التصالح خلال 2026.
آخر تحديث للمقال: سبتمبر 2026.
