إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

تاريخ التحرير: 6 نوفمبر 2026

مقدمة

تُعد منازعات نزع الملكية للمنفعة العامة من المنازعات القانونية المهمة التي تتداخل فيها اعتبارات المصلحة العامة وحقوق الملكية الخاصة؛ فقد تحتاج الدولة إلى نزع ملكية عقار لتنفيذ مشروع طريق أو كوبري أو مرفق عام أو مشروع من مشروعات المياه والصرف الصحي أو غيرها من المشروعات التي يقرر القانون اعتبارها من أعمال المنفعة العامة.

ورغم أن الدستور يجيز نزع الملكية للمنفعة العامة مقابل تعويض عادل يُدفع مقدماً وفقاً للقانون، فإن ذلك لا يعني إطلاق يد الجهة الإدارية في اتخاذ إجراءات نزع الملكية دون ضوابط؛ بل يتعين عليها الالتزام بالإجراءات القانونية، وتحديد العقارات وأصحاب الحقوق، وتقدير التعويض وفقاً للقواعد المقررة، وإيداعه في المواعيد القانونية.

وقد نظم القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة هذه الإجراءات، وأدخلت عليه تعديلات تشريعية مهمة، من أبرزها القانون رقم 1 لسنة 2015، والقانون رقم 24 لسنة 2018، والقانون رقم 187 لسنة 2020.

وتكمن أهمية هذه التعديلات في أنها أثرت في إجراءات الحصر والعرض والاعتراض، وفي طريقة تقدير التعويض ومواعيد إيداعه، فضلاً عن المدة التي يسقط بعدها قرار تقرير المنفعة العامة بالنسبة للعقارات التي لم تستكمل بشأنها إجراءات نقل الملكية.

وفي هذا المقال نوضح حقوق الملاك وأصحاب الحقوق، والفرق بين الطعن على قرار تقرير المنفعة العامة والطعن على تقدير التعويض، والجهة القضائية المختصة بكل منازعة.

أولاً: الأساس الدستوري والقانوني لنزع الملكية للمنفعة العامة

قرر الدستور المصري حماية الملكية الخاصة، ونص في المادة 35 على أنها مصونة، ولا يجوز فرض الحراسة عليها إلا في الأحوال المبينة في القانون وبحكم قضائي، ولا تنزع الملكية إلا للمنفعة العامة ومقابل تعويض عادل يُدفع مقدماً وفقاً للقانون.

ويُعد القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة التشريع الأساسي المنظم لهذه المسألة.

وتنص المادة الأولى منه على أن نزع ملكية العقارات اللازمة للمنفعة العامة والتعويض عنها يجريان وفقاً لأحكام القانون.

كما حددت المادة الثانية الأعمال التي تعد من أعمال المنفعة العامة، ومن بينها مشروعات الطرق والشوارع والميادين، ومشروعات المياه والصرف الصحي، ومشروعات الري والصرف، ومشروعات الطاقة، والكباري والممرات والمنشآت العامة التي تدخل في نطاق النص.

ولا يكفي مجرد وصف المشروع بأنه مشروع عام؛ بل يجب أن يصدر قرار تقرير المنفعة العامة من السلطة المختصة، وأن تستكمل الإجراءات القانونية المقررة.

ثانياً: ما المقصود بنزع الملكية للمنفعة العامة؟

نزع الملكية للمنفعة العامة هو إجراء قانوني تتخذه الدولة أو الجهة المختصة لنقل ملكية عقار أو حق عيني عقاري من صاحبه إلى الجهة طالبة نزع الملكية، بقصد تخصيصه لتنفيذ مشروع تقرر اعتباره من أعمال المنفعة العامة، وذلك مقابل تعويض وفقاً لأحكام القانون.

ويختلف نزع الملكية عن الاستيلاء المؤقت؛ فنزع الملكية يؤدي إلى انتقال الملكية وفق الإجراءات القانونية، أما الاستيلاء المؤقت فيرتبط بتمكين الجهة من الانتفاع بالعقار لمدة محددة أو لحين انتهاء الغرض الذي تقرر من أجله الاستيلاء، مع استحقاق التعويض عن عدم الانتفاع وفقاً للقانون.

كما يختلف نزع الملكية عن مجرد وضع اليد أو تنفيذ أعمال المشروع على أرض مملوكة للأفراد دون استكمال الإجراءات القانونية؛ فلكل حالة تكييفها ووسائل المطالبة بالحقوق الناشئة عنها.

ثالثاً: إجراءات تقرير المنفعة العامة ونزع الملكية

تمر إجراءات نزع الملكية بعدة مراحل، ولا يجوز اختزالها في مجرد إخطار المالك بأن العقار داخل نطاق مشروع عام.

1. صدور قرار تقرير المنفعة العامة

وفقاً للمادة الثانية من القانون رقم 10 لسنة 1990 بعد تعديلها بالقانون رقم 187 لسنة 2020، يكون تقرير المنفعة العامة بقرار من رئيس الجمهورية أو من يفوضه.

ويرفق بالقرار:

• مذكرة ببيان المشروع المطلوب تنفيذه، موضحاً بها قيمة التعويض المبدئي الواجب إيداعه.

• رسم بالتخطيط الإجمالي للمشروع والعقارات اللازمة له.

ويجب أن يتضمن القرار والمستندات المرفقة به البيانات التي تسمح بتحديد المشروع والعقارات اللازمة لتنفيذه.

2. إجراءات دخول العقارات والحصر والتحديد

نظمت المادة الخامسة من القانون إجراءات دخول العقارات والحصر والتحديد، بما يتيح للجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية إجراء العمليات الفنية والمساحية اللازمة وتحديد العقارات والمنشآت والحقوق المرتبطة بها.

ويجب أن تتم إجراءات الحصر وفقاً للضوابط القانونية، مع إثبات البيانات المتعلقة بالعقار ومساحته وموقعه وأصحاب الحقوق فيه.

وتظهر أهمية هذه المرحلة في أن الخطأ في تحديد حدود العقار أو مساحته أو بيانات المالك قد يؤدي إلى منازعة مستقلة بشأن البيانات الواردة في كشوف العرض.

3. تقدير التعويض وإيداعه

تتولى لجنة تقدير التعويض المنصوص عليها في المادة السادسة تقدير قيمة العقارات والمنشآت التي تقرر نزع ملكيتها.

وقد أدخل القانون رقم 187 لسنة 2020 تعديلاً جوهرياً على هذه المادة، حيث أصبح تقدير التعويض يتم وفقاً للأسعار السائدة وقت صدور قرار تقرير المنفعة العامة، مضافاً إليها نسبة 20% من قيمة التقدير.

كما أوجب القانون على الجهة طالبة نزع الملكية إيداع كامل مبلغ التعويض خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور القرار، في حساب يدر عائداً لدى أحد البنوك المملوك أسهمها بالكامل للدولة، باسم الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية.

وفي حالة تأخر الجهة طالبة نزع الملكية عن إيداع مبلغ التعويض في الموعد المحدد، تلتزم بأداء تعويض إضافي عن مدة التأخير بنسبة الفائدة المعلنة من البنك المركزي، ويصبح هذا التعويض حقاً لأصحاب الشأن.

ويجوز بموافقة الملاك اقتضاء كل التعويض أو بعضه عيناً.

ملاحظة مهمة: نسبة 20% المقررة بالمادة السادسة إضافة قانونية إلى قيمة التقدير، وليست بديلاً عن تقدير القيمة وفق الأسعار السائدة وقت صدور قرار تقرير المنفعة العامة.

4. إعداد كشوف الحصر والتقدير وعرضها

بعد إيداع مبلغ التعويض، تعد الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية الكشوف التي تتضمن بيانات العقارات والمنشآت التي تم حصرها، ومساحاتها ومواقعها وأسماء ملاكها وأصحاب الحقوق فيها، ومحل إقامتهم، والتعويضات المقدرة.

وتعرض الكشوف مرفقاً بها الخرائط التي تبين مواقع العقارات في الأماكن التي حددها القانون، وذلك لمدة خمسة عشر يوماً، وفقاً للمادة السابعة بعد تعديلها بالقانون رقم 1 لسنة 2015.

كما يخطر الملاك وذوو الشأن والجهة طالبة نزع الملكية بهذا العرض بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول، وفقاً للإجراءات المقررة.

ويجب على صاحب العقار متابعة هذا العرض ومراجعة البيانات الواردة به، وعدم الاكتفاء بالاعتماد على ما يرد في الإخطار المختصر؛ لأن المواعيد القانونية للاعتراض والطعن ترتبط بإجراءات العرض وتواريخها.

رابعاً: الاعتراض على بيانات العقار والحقوق الواردة بكشوف العرض

قد تتضمن كشوف العرض أخطاء تتعلق بمساحة العقار أو موقعه أو اسم المالك أو أصحاب الحقوق أو طبيعة الحق أو حدود العقار.

وقد نظم القانون طريقاً للاعتراض على هذه البيانات يختلف عن الطعن على مقدار التعويض.

1. ميعاد الاعتراض على البيانات

وفقاً للمادة الثامنة من القانون رقم 10 لسنة 1990 بصيغتها المعدلة، يكون لذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق حق الاعتراض على البيانات الواردة بالكشوف خلال ثلاثين يوماً من تاريخ انتهاء مدة عرض الكشوف المنصوص عليها في المادة السابعة.

ويقدم الاعتراض إلى المقر الرئيسي للجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية أو إلى المديرية أو الإدارة التابعة لها بعاصمة المحافظة الكائن في دائرتها العقار.

2. المستندات المؤيدة للاعتراض

إذا كان الاعتراض متعلقاً بحق على العين الواردة بالكشوف، وجب إرفاق المستندات المؤيدة له، وبيان تاريخ شهر الحقوق وأرقامها، خلال التسعين يوماً التالية لتقديم الاعتراض، وإلا اعتبر الاعتراض كأن لم يكن.

وللجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية، عند اللزوم، أن تطلب مستندات أخرى مكملة، على أن تبينها كتابة ودفعة واحدة وتحدد ميعاداً مناسباً لتقديمها.

3. الطعن على القرار الصادر في الاعتراض

يجوز لذوي الشأن الطعن على القرار الصادر في الاعتراض أمام المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار، خلال ستين يوماً من تاريخ إعلانهم بالقرار، ويرفع الطعن بالطرق المبينة في قانون المرافعات.

ومن أمثلة المنازعات التي تدخل في هذا المسار:

• الاعتراض على إدراج العقار باسم شخص غير المالك.

• الاعتراض على إغفال أحد أصحاب الحقوق.

• الاعتراض على المساحة أو الحدود أو الموقع.

• الاعتراض على بيانات الملكية أو الحقوق العينية الواردة بالكشوف.

ولا ينبغي الخلط بين هذا الطعن وبين الطعن على تقدير التعويض؛ فلكل منهما موضوعه وميعاده وإجراءاته.

خامساً: الطعن على تقدير التعويض عن نزع الملكية

يُعد تقدير التعويض من أكثر المسائل التي تثار بشأنها المنازعات؛ فقد يرى المالك أن القيمة المقدرة لا تتناسب مع القيمة القانونية للعقار أو الأسعار السائدة وقت صدور قرار تقرير المنفعة العامة.

وقد نظم المشرع طريقاً قضائياً خاصاً للطعن على هذا التقدير.

1. المحكمة المختصة بالطعن على التعويض

نصت المادة التاسعة من القانون رقم 10 لسنة 1990 على أن لكل من الجهة طالبة نزع الملكية وذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق حق الطعن على تقدير التعويض الوارد بكشوف العرض أمام المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقارات والمنشآت.

ويرفع الطعن وفقاً للإجراءات المنصوص عليها في قانون المرافعات، وتنعقد الخصومة بين الجهة طالبة نزع الملكية وذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق فقط، وينظر الطعن على وجه السرعة.

وهنا يجب الانتباه إلى نقطة جوهرية: الطعن على مقدار التعويض لا يرفع في الأصل أمام محكمة القضاء الإداري، وإنما أمام المحكمة الابتدائية المختصة مكانياً وفقاً للمادة التاسعة من قانون نزع الملكية.

2. ميعاد الطعن على تقدير التعويض

يكون الطعن خلال أربعة أشهر من تاريخ انتهاء مدة عرض الكشوف المنصوص عليها في المادة السابعة.

ويجب حساب الميعاد بدقة من واقع مستندات العرض والإخطارات؛ لأن فواته قد يؤدي إلى نهائية البيانات والتقدير وفقاً للأحكام المقررة في القانون.

3. ما الذي يمكن أن يستند إليه المالك في الطعن؟

يمكن أن تتعلق أسباب المنازعة، بحسب طبيعة العقار ومستنداته، بما يأتي:

• عدم مراعاة الأسعار السائدة وقت صدور قرار تقرير المنفعة العامة.

• الخطأ في تقدير مساحة العقار أو مسطح الجزء المنزوع.

• عدم الاعتداد بالعناصر المؤثرة في القيمة السوقية للعقار.

• الخطأ في تقدير قيمة المنشآت أو المباني أو المكونات التي يشملها التعويض.

• إغفال حقوق مالية أو عينية تدخل في نطاق التعويض وفقاً للقانون.

• الخطأ الحسابي أو الفني في التقدير.

ويجب دعم الطعن بالمستندات والتقارير الفنية والتقييمات العقارية والبيانات المساحية ذات الصلة، بحسب طبيعة العقار وسبب الاعتراض.

4. هل يؤدي الطعن على التعويض إلى وقف إجراءات نزع الملكية؟

لا يترتب على الطعن في تقدير التعويض وقف إجراءات نزع الملكية تلقائياً.

فقد نصت المادة الثالثة عشرة على عدم حرمان ذوي الشأن من الحصول على المبالغ المقدرة لهم، كما نظمت حصولهم على التعويضات المقضي بها ابتدائياً رغم استئناف الأحكام الصادرة في الطعون، وفقاً للشروط الواردة بالنص.

ولذلك يجب التمييز بين الاعتراض على قيمة التعويض وبين وقف إجراءات نزع الملكية ذاتها، فلكل منهما أساسه القانوني.

سادساً: الفرق بين الطعن على قرار تقرير المنفعة العامة والطعن على تقدير التعويض

هذا التمييز من أهم المسائل العملية في منازعات نزع الملكية.

وقد يجتمع لدى صاحب العقار أكثر من سبب للمنازعة؛ فقد يكون القرار ذاته مشوباً بعيب قانوني، وفي الوقت نفسه يكون تقدير التعويض غير مناسب. لكن ذلك لا يعني أن الطعنين يرفعان أمام المحكمة ذاتها أو بالإجراءات نفسها.

سابعاً: دعوى إلغاء قرار تقرير المنفعة العامة أمام مجلس الدولة

إذا شاب قرار تقرير المنفعة العامة عيب من عيوب المشروعية، جاز لصاحب المصلحة بحث الطعن عليه أمام محاكم مجلس الدولة المختصة، باعتباره قراراً إدارياً.

ومن الأسباب التي قد تثار بحسب ظروف كل حالة:

1. صدور القرار من جهة غير مختصة.

2. مخالفة الإجراءات الجوهرية التي أوجبها القانون.

3. عدم استناد القرار إلى مشروع يدخل في نطاق أعمال المنفعة العامة التي حددها القانون.

4. الخطأ في تحديد العقارات اللازمة للمشروع.

5. إساءة استعمال السلطة أو الانحراف بها.

6. مخالفة القرار للقواعد القانونية المنظمة لتقرير المنفعة العامة.

ولا يكفي مجرد عدم رضا المالك عن نزع ملكية عقاره لإلغاء القرار؛ بل يجب أن يستند الطعن إلى عيب قانوني محدد يؤثر في مشروعيته.

1. ميعاد دعوى الإلغاء

تخضع دعوى الإلغاء في الأصل للمادة 24 من قانون مجلس الدولة، التي تقرر ميعاد الستين يوماً من تاريخ نشر القرار أو إعلان صاحب الشأن به، وفقاً للأحوال التي حددها القانون، مع مراعاة أثر التظلم في قطع الميعاد.

ويجب في كل حالة تحديد تاريخ النشر والإعلان والعلم القانوني بالقرار، وفحص ما إذا كان هناك نص خاص أو إجراء تظلم واجب التطبيق.

ولا يصح افتراض أن كل منازعة متعلقة بنزع الملكية تخضع لميعاد الأربعة أشهر الوارد بالمادة التاسعة؛ فهذا الميعاد يتعلق بالطعن على تقدير التعويض، وليس بدعوى إلغاء قرار تقرير المنفعة العامة.

2. طلب وقف تنفيذ قرار تقرير المنفعة العامة

يجوز بحث طلب وقف تنفيذ القرار المطعون عليه إذا توافرت شروطه وفقاً للمادة 49 من قانون مجلس الدولة.

ويشترط لذلك توافر ركني الجدية والاستعجال:

• الجدية: أن يقوم الطعن بحسب الظاهر على أسباب قانونية جدية يرجح معها الحكم بإلغاء القرار.

• الاستعجال: أن يترتب على استمرار تنفيذ القرار نتائج يتعذر تداركها.

ويجب أن يكون طلب وقف التنفيذ مرتبطاً بوقائع محددة ومستندات تثبت الضرر العاجل، وألا يقتصر على عبارات عامة.

ثامناً: أثر عدم استكمال إجراءات نقل الملكية خلال المدة القانونية

من الضمانات المهمة التي قررها القانون حماية الملاك من بقاء أوضاع عقاراتهم معلقة دون استكمال إجراءات نقل الملكية.

فقد نصت المادة الحادية عشرة على توقيع أصحاب العقارات والحقوق التي لم تقدم بشأنها معارضات على نماذج خاصة بنقل الملكية للمنفعة العامة، أما العقارات التي يتعذر الحصول على توقيع أصحاب الشأن بشأنها، فيصدر قرار من الوزير المختص بنزع ملكيتها، وتودع النماذج أو القرار في مكتب الشهر العقاري المختص، وتترتب على الإيداع الآثار القانونية المقررة.

مدة الثلاث سنوات

وفقاً للمادة الثانية عشرة بعد تعديلها بالقانون رقم 187 لسنة 2020، إذا لم تودع النماذج أو القرار الوزاري وفقاً للإجراءات المنصوص عليها في المادة الحادية عشرة خلال ثلاث سنوات من تاريخ نشر قرار تقرير المنفعة العامة في الجريدة الرسمية، عُد القرار كأن لم يكن بالنسبة للعقارات التي لم تودع النماذج أو القرار الخاص بها.

وهذا الحكم لا يعني زوال القرار بالنسبة إلى جميع العقارات الداخلة في المشروع تلقائياً، وإنما يتعلق بالعقارات التي لم تستكمل بشأنها إجراءات الإيداع خلال المدة المحددة قانوناً.

ويجب عند التمسك بهذا الحكم التحقق من:

• تاريخ نشر قرار تقرير المنفعة العامة.

• العقار محل النزاع ومدى دخوله في نطاق القرار.

• ما إذا كانت نماذج نقل الملكية أو القرار الوزاري قد أودعت خلال المدة.

• المستندات والشهادات الصادرة من الشهر العقاري والجهة القائمة بالإجراءات.

تاسعاً: حقوق المالك في التعويض ومتى يستحق تعويضاً إضافياً؟

لم يقتصر القانون على تحديد قيمة التعويض الأساسي، بل قرر ضمانات مالية أخرى لصالح أصحاب الحقوق.

1. التعويض الأساسي

يقدر وفقاً للأسعار السائدة وقت صدور قرار تقرير المنفعة العامة، مضافاً إليه 20% من قيمة التقدير، وفقاً للمادة السادسة بصيغتها المعدلة بالقانون رقم 187 لسنة 2020.

2. التعويض الإضافي عن التأخير في الإيداع

إذا تأخرت الجهة طالبة نزع الملكية عن إيداع مبلغ التعويض في الموعد القانوني، تلتزم بأداء تعويض إضافي عن مدة التأخير بنسبة الفائدة المعلنة من البنك المركزي، ويصبح حقاً لأصحاب الشأن.

3. العائد على مبلغ التعويض المودع

أوجب القانون إيداع مبلغ التعويض في حساب يدر عائداً لدى أحد البنوك المملوك أسهمها بالكامل للدولة، وفقاً للمادة السادسة، ونظمت المادة الثالثة عشرة حصول أصحاب الشأن على المبالغ والعوائد المستحقة لهم.

4. التعويض عن عدم الانتفاع

في حالة الاستيلاء الفعلي على العقار وفقاً للمادة الرابعة عشرة، يكون لصاحب الشأن الحق في تعويض مقابل عدم الانتفاع بالعقار من تاريخ الاستيلاء الفعلي إلى حين دفع التعويض المستحق عن نزع الملكية، وفقاً للضوابط والإجراءات الواردة بالقانون.

ويجب التمييز بين التعويض عن نزع الملكية والتعويض عن عدم الانتفاع؛ فهما حقان مختلفان من حيث الأساس والمدة وطريقة التقدير.

عاشراً: الاستيلاء المؤقت على العقارات والفرق بينه وبين نزع الملكية

نظم الباب الرابع من قانون 10 لسنة 1990 الاستيلاء المؤقت على العقارات.

1. الاستيلاء المباشر المرتبط بالمشروع

تنص المادة الرابعة عشرة على جواز استيلاء الجهة طالبة نزع الملكية بطريق التنفيذ المباشر على العقارات التي تقرر لزومها للمنفعة العامة، بقرار من رئيس الجمهورية أو من يفوضه، ينشر في الجريدة الرسمية، ويتضمن البيانات التي حددها القانون.

ويبلغ القرار إلى ذوي الشأن بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول، مع منحهم مهلة لا تقل عن أسبوعين للإخلاء.

ويستحق صاحب الشأن تعويضاً مقابل عدم الانتفاع من تاريخ الاستيلاء الفعلي حتى دفع التعويض المستحق عن نزع الملكية.

كما يجيز النص الطعن على تقدير تعويض عدم الانتفاع خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان صاحب الشأن بقيمة التعويض، أمام المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار.

2. الاستيلاء المؤقت في الأحوال الطارئة

نظمت المادة الخامسة عشرة حالات الاستيلاء المؤقت في الأحوال الطارئة أو المستعجلة، مثل الغرق أو قطع الجسر أو تفشي الوباء، أو غيرها من الحالات التي يحددها النص.

ويكون الاستيلاء مقابل تعويض عن عدم الانتفاع، وتحدد المادة السادسة عشرة مدة الاستيلاء بانتهاء الغرض منه أو بثلاث سنوات من تاريخ الاستيلاء الفعلي، أيهما أقرب، مع الالتزام بإعادة العقار بالحالة التي كان عليها وقت الاستيلاء، وتعويض صاحبه عن التلف أو النقص في قيمته.

وإذا دعت الضرورة إلى مد المدة وتعذر الاتفاق مع ذوي الشأن، وجب اتخاذ إجراءات نزع الملكية قبل انتهاء المدة بوقت كافٍ، وفقاً للشروط الواردة بالمادة السادسة عشرة.

الحادي عشر: هل توقف دعاوى الملكية والاستحقاق إجراءات نزع الملكية؟

نظمت المادة الثالثة والعشرون من قانون 10 لسنة 1990 أثر دعاوى الفسخ والاستحقاق وسائر الدعاوى العينية، وقررت أنها لا توقف إجراءات نزع الملكية ولا تمنع نتائجها، وينتقل حق أصحاب الشأن إلى التعويض.

ومؤدى ذلك أن وجود نزاع مدني على ملكية العقار لا يؤدي بذاته إلى تعطيل إجراءات نزع الملكية، مع بقاء الحقوق القانونية لأصحاب الشأن في التعويض وفقاً لما يثبت من ملكيتهم أو حقوقهم.

ومن ثم، فإن منازعات الملكية والتعويض يجب التعامل معها وفق طبيعة كل حق، ولا يجوز افتراض أن إقامة دعوى استحقاق أو فسخ تؤدي تلقائياً إلى وقف المشروع.

الثاني عشر: المستندات اللازمة في منازعات نزع الملكية

تختلف المستندات بحسب ما إذا كانت المنازعة متعلقة بقرار تقرير المنفعة العامة أو بيانات العقار أو تقدير التعويض أو الاستيلاء المؤقت.

ومن أهم المستندات التي ينبغي تجهيزها:

1. سند الملكية أو المستندات الدالة على الحق في العقار.

2. شهادة أو مستخرج رسمي من الشهر العقاري عند اللزوم.

3. كشف تحديد المساحة أو الرفع المساحي.

4. صورة قرار تقرير المنفعة العامة المنشور بالجريدة الرسمية.

5. صورة كشوف الحصر والتقدير.

6. الإخطارات المرسلة من الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية.

7. الاعتراضات والتظلمات المقدمة ومرفقاتها.

8. قرار الفصل في الاعتراض، إن وجد.

9. المستندات الفنية والتقييمات العقارية التي تدعم الطعن على التعويض.

10. ما يثبت تاريخ الاستيلاء الفعلي إذا كانت المطالبة تتعلق بتعويض عدم الانتفاع.

11. المستندات البنكية أو ما يثبت الإيداع أو التأخير في الإيداع.

12. المستندات الدالة على تاريخ إيداع نماذج نقل الملكية أو القرار الوزاري بالشهر العقاري، إذا كان النزاع متعلقاً بالمادة الثانية عشرة.

الثالث عشر: نموذج استرشادي لصحيفة دعوى إلغاء قرار تقرير المنفعة العامة

محكمة القضاء الإداري

الدائرة المختصة

صحيفة دعوى بطلب وقف تنفيذ وإلغاء قرار تقرير المنفعة العامة

إنه في يوم …….. الموافق ../../….

بناءً على طلب السيد/ ………………………………….، المقيم في ………………………………….، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ محمد حسن عايد المحامي بالنقض.

أنا …….. محضر محكمة …….. قد انتقلت وأعلنت:

السيد/ رئيس الجمهورية بصفته، ويعلن بهيئة قضايا الدولة، متى كان اختصامه لازماً وفقاً لطبيعة القرار والتمثيل القانوني.

السيد/ …………………………………. بصفته، ممثلاً للجهة الإدارية طالبة نزع الملكية أو الجهة القائمة بإجراءاته، ويعلن بهيئة قضايا الدولة.

الموضوع

طلب وقف تنفيذ وإلغاء قرار تقرير المنفعة العامة رقم …….. لسنة …….. المنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ ../../….، فيما تضمنه من إدراج العقار المملوك للمدعي والكائن في …………………………………. ضمن العقارات المقرر نزع ملكيتها، مع ما يترتب على ذلك من آثار.

الوقائع

يمتلك المدعي العقار الكائن في ………………………………….، ومساحته ……..، بموجب ………………………………….، والثابتة ملكيته بالمستندات المرفقة.

وقد فوجئ المدعي بصدور قرار تقرير المنفعة العامة رقم …….. لسنة ……..، المتضمن إدراج العقار ضمن نطاق المشروع المقرر تنفيذه.

وحيث إن القرار المطعون عليه قد شابه عيب يتمثل في ………………………………….، وذلك لمخالفته أحكام القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة، والقرارات والتشريعات المنظمة له، على النحو الذي تكشف عنه المستندات.

وقد تقدم المدعي بتظلم بتاريخ ../../….، إذا كان التظلم واجباً أو قد تم تقديمه، ولم تتم الاستجابة له، الأمر الذي حدا به إلى إقامة الدعوى.

أولاً: عن قبول الدعوى شكلاً

توافرت للمدعي الصفة والمصلحة في إقامة الدعوى باعتباره مالك العقار الذي شمله القرار المطعون عليه، كما أقيمت الدعوى وفقاً للمواعيد والإجراءات المقررة قانوناً، مع مراعاة تاريخ النشر والإعلان وأثر التظلم عند الاقتضاء.

ثانياً: عن مخالفة القرار للقانون

يتمثل وجه المخالفة في ………………………………….، بما يشكل عيباً من عيوب المشروعية يؤثر في سلامة القرار المطعون عليه ويبرر طلب إلغائه.

ثالثاً: عن طلب وقف التنفيذ

يتوافر ركن الجدية لما قام عليه الطعن من أسباب قانونية ومستندية، كما يتوافر ركن الاستعجال لما يترتب على تنفيذ القرار من أضرار يتعذر تداركها تتمثل في ………………………………….، وفقاً للمستندات المرفقة.

الطلبات

يلتمس المدعي الحكم:

أولاً: بقبول الدعوى شكلاً.

ثانياً: وبصفة مستعجلة، بوقف تنفيذ القرار المطعون عليه فيما تضمنه من إدراج العقار محل النزاع ضمن العقارات المقرر نزع ملكيتها، مع ما يترتب على ذلك من آثار، لحين الفصل في الموضوع.

ثالثاً: وفي الموضوع، بإلغاء القرار المطعون عليه فيما تضمنه من إدراج العقار محل النزاع ضمن العقارات المقرر نزع ملكيتها، مع ما يترتب على ذلك من آثار قانونية.

رابعاً: إلزام الجهة الإدارية المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

ولأجل العلم،،،

تنبيه: هذه الصيغة خاصة بالطعن على مشروعية قرار تقرير المنفعة العامة، ولا تصلح بديلاً عن صحيفة الطعن على تقدير التعويض أمام المحكمة الابتدائية المختصة وفقاً للمادة التاسعة، كما يجب تحديد الخصوم وصفاتهم والقرار المطعون عليه وميعاد الدعوى وفقاً لظروف كل حالة.

الرابع عشر: نموذج استرشادي لصحيفة الطعن على تقدير التعويض

محكمة …….. الابتدائية

الدائرة المدنية المختصة

صحيفة طعن على تقدير التعويض عن نزع الملكية للمنفعة العامة

إنه في يوم …….. الموافق ../../….

بناءً على طلب السيد/ ………………………………….، المقيم في ………………………………….، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ محمد حسن عايد المحامي بالنقض.

أنا …….. محضر محكمة …….. قد انتقلت وأعلنت:

السيد/ …………………………………. بصفته ممثلاً للجهة طالبة نزع الملكية، ويعلن في ………………………………….

الموضوع

الطعن على تقدير التعويض الوارد بكشوف العرض عن العقار الكائن في ………………………………….، والمنزوع ملكيته للمنفعة العامة بموجب القرار رقم …….. لسنة ……..، وذلك عملاً بالمادة التاسعة من القانون رقم 10 لسنة 1990.

الوقائع

يمتلك الطالب العقار الكائن في ………………………………….، ومساحته ……..، وقد شمله قرار تقرير المنفعة العامة رقم …….. لسنة ………

وبتاريخ ../../…. تم عرض كشوف الحصر والتقدير، وتضمن الكشف تقدير التعويض المستحق عن العقار بمبلغ …….. جنيهاً.

ولما كان هذا التقدير لا يتفق مع الأسس القانونية المقررة لتحديد التعويض، ولا يعكس القيمة المستحقة وفقاً للأسعار السائدة وقت صدور قرار تقرير المنفعة العامة، مضافاً إليها النسبة المقررة قانوناً، وذلك للأسباب الآتية:

1. ………………………………….

2. ………………………………….

3. ………………………………….

فقد أقام الطالب طعنه الماثل خلال الميعاد القانوني.

أسباب الطعن

أولاً: الخطأ في تقدير القيمة المستحقة للعقار وعدم مراعاة عناصر التقييم القانونية والفنية.

ثانياً: عدم الاعتداد بالمساحة أو المكونات أو الخصائص المؤثرة في قيمة العقار، بحسب الثابت بالمستندات.

ثالثاً: مخالفة الأسس المنصوص عليها بالمادة السادسة من القانون رقم 10 لسنة 1990 بعد تعديلها بالقانون رقم 187 لسنة 2020.

الطلبات

يلتمس الطالب الحكم:

أولاً: بقبول الطعن شكلاً لرفعه خلال الميعاد القانوني.

ثانياً: وفي الموضوع، بتعديل تقدير التعويض الوارد بكشوف العرض، وتقدير التعويض المستحق عن العقار محل النزاع وفقاً للأسس القانونية والفنية الصحيحة، مع مراعاة نسبة الزيادة المقررة بالمادة السادسة من القانون.

ثالثاً: إلزام الجهة المطعون ضدها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

ولأجل العلم،،،

تنبيه: يجب إيداع هذا الطعن أمام المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار، خلال أربعة أشهر من تاريخ انتهاء مدة عرض الكشوف، وفقاً للمادة التاسعة. كما يجب تحديد قيمة التعويض المطعون عليه وأسباب الاعتراض وبيانات العقار والجهة طالبة نزع الملكية، واستكمال إجراءات الإعلان وفقاً لقانون المرافعات.

الخامس عشر: لماذا تحتاج منازعات نزع الملكية إلى تحديد المسار القضائي الصحيح؟

تتعدد صور المنازعات التي تنشأ عن نزع الملكية، ولا يصح التعامل معها باعتبارها دعوى واحدة.

فإذا كان النزاع يتعلق بمشروعية قرار تقرير المنفعة العامة، كان الطريق هو الطعن على القرار الإداري أمام محاكم مجلس الدولة المختصة.

وإذا كان النزاع يتعلق بمقدار التعويض، كان الطريق هو الطعن أمام المحكمة الابتدائية المختصة وفقاً للمادة التاسعة من قانون نزع الملكية.

وإذا كان النزاع متعلقاً ببيانات العقار أو الحقوق الواردة بكشوف العرض، وجب اتباع إجراءات الاعتراض والطعن المنصوص عليها بالمادة الثامنة.

أما إذا تعلق الأمر بالاستيلاء المؤقت أو تعويض عدم الانتفاع، فيجب تطبيق الأحكام الخاصة الواردة بالمواد 14 و15 و16.

ومن ثم فإن تحديد طبيعة النزاع والطلب القضائي والميعاد والمحكمة المختصة هو الخطوة الأولى لحماية حقوق المالك أو صاحب الحق، قبل الدخول في مناقشة قيمة التعويض أو سلامة إجراءات نزع الملكية.

مكتب الأستاذ/ محمد حسن عايد المحامي بالنقض

المقر الرئيسي – مكتب شبين الكوم:
محافظة المنوفية – مدينة شبين الكوم – شارع أنور السادات (شارع المحافظة) – برج حجازي – الدور الثاني علوي – أعلى معمل البرج – أمام محكمة شبين الكوم الابتدائية.

فرع مكتب تلا:
محافظة المنوفية – مركز ومدينة تلا – شارع البطل أحمد عبد العزيز – عمارة سامي عوض – أمام المحكمة.

أرقام التواصل والحجز والاستشارات القانونية:
هاتف وواتساب: 01097672223
هاتف إضافي: 01228586667

الموقع الإلكتروني:
https://mohamyeg.com/

إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

الكلمات المفتاحية: دعاوى نزع الملكية للمنفعة العامة، قانون نزع الملكية رقم 10 لسنة 1990، الطعن على قرار نزع الملكية، التعويض عن نزع الملكية، الطعن على تقدير التعويض، تعويض نزع الملكية للمنفعة العامة، المادة السادسة قانون نزع الملكية، المادة التاسعة قانون نزع الملكية، لجنة تقدير التعويض، قرار تقرير المنفعة العامة، الاعتراض على كشوف نزع الملكية، المحكمة المختصة بنزاع نزع الملكية، الاستيلاء المؤقت على العقارات، تعويض عدم الانتفاع، محامي قضايا مجلس الدولة، محامي نزع الملكية.