يُعد حق الملكية في القانون المدني المصري من أهم الحقوق العينية الأصلية، ويمنح صاحبه مجموعة من السلطات القانونية على المال، أهمها الاستعمال والاستغلال والتصرف، في حدود القانون.

وتظهر أهمية الملكية بصورة خاصة في المنازعات المتعلقة بالعقارات والأراضي والشقق والميراث والبيع ووضع اليد، حيث يثور التساؤل:

من هو المالك الحقيقي؟ وكيف يمكن إثبات الملكية؟ وما الدعوى المناسبة لحماية الحق؟

أولًا: تعريف حق الملكية

عرف القانون المدني نطاق حق الملكية في المادة 802 التي تنص على:

«لمالك الشيء وحده، في حدود القانون، حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه.»

ويُستفاد من ذلك أن الملكية تمنح صاحبها سلطات قانونية متعددة، لكنها ليست سلطة مطلقة بمعنى مخالفة القوانين أو الإضرار بالغير.

ثانيًا: سلطات المالك

تتمثل أهم سلطات المالك في:

1. الاستعمال

وهو استخدام الشيء فيما أُعد له.

مثل:

• السكن في المنزل.
• استعمال السيارة.
• استغلال الأرض في النشاط الزراعي.
• استخدام المحل في النشاط المقرر له قانونًا.

2. الاستغلال

ويقصد به الحصول على ثمار الشيء أو منافعه.

ومن أمثلته:

• تأجير العقار.
• استغلال الأرض الزراعية.
• الحصول على عوائد المال.

3. التصرف

ويشمل التصرفات القانونية التي يجيزها القانون، مثل:

• البيع.
• الهبة.
• الرهن في الأحوال التي يجيزها القانون.
• المبادلة.
• التنازل وفقًا للقواعد المنظمة.

ثالثًا: ملكية العقار تختلف عن مجرد حيازته

من أهم القواعد التي يجب الانتباه إليها:

الحيازة لا تعني بالضرورة الملكية.

فقد يضع شخص يده على عقار لسنوات دون أن يكون مالكًا له، وقد يثبت القانون في حالات معينة أثرًا لهذه الحيازة من خلال التقادم المكسب.

ولهذا لا ينبغي الاعتماد على عبارة «أنا واضع يدي على الأرض» وحدها لإثبات الملكية.

رابعًا: كيف تنتقل ملكية العقار؟

تقرر المادة 934 من القانون المدني أن الملكية والحقوق العينية الأخرى في المواد العقارية لا تنتقل – فيما بين المتعاقدين أو في حق الغير – إلا بمراعاة الأحكام الخاصة بالشهر العقاري.

وهذا يجعل موضوع التسجيل والشهر العقاري من أهم العناصر عند بحث ملكية العقارات.

لذلك يجب التفريق بين:

• وجود عقد بيع.
• صحة العقد.
• نفاذ العقد.
• انتقال الملكية.
• تسجيل التصرف.
• الحكم بصحة ونفاذ العقد.

وكل حالة تحتاج إلى بحث مستقل.

خامسًا: دعوى تثبيت الملكية

تُرفع دعوى تثبيت الملكية عندما يكون الهدف هو الحصول على حكم يقرر ثبوت ملكية المدعي للعقار محل النزاع، وفقًا للأساس القانوني الذي يستند إليه.

وقد يكون مصدر الملكية:

• عقدًا.
• ميراثًا.
• وصية في الحدود القانونية.
• قسمة.
• حكمًا.
• تقادمًا مكسبًا.
• سببًا قانونيًا آخر.

سادسًا: الملكية بالتقادم المكسب

قد تكون الحيازة الطويلة أساسًا لاكتساب الملكية بالتقادم وفقًا للشروط التي حددها القانون.

وتنص المادة 968 على مدة الأصل العام للتقادم المكسب وهي خمس عشرة سنة.

بينما نظمت المادة 969 حالة التقادم الخمسي المرتبط بحسن النية والسبب الصحيح والشروط التي حددها القانون.

وبالتالي فإن دعوى تثبيت الملكية بالتقادم تحتاج إلى فحص تاريخ الحيازة وتتابعها ومصدرها وصفاتها، وليس مجرد إثبات وجود وضع يد.

سابعًا: دعوى تثبيت الملكية وسلسلة الملكية

في المنازعات العقارية، لا يكفي في كثير من الأحيان تقديم عقد واحد.

بل قد يكون من الضروري بحث تسلسل الملكية، خصوصًا إذا كان البائع أو السلف يستند بدوره إلى عقد سابق.

وقد تناولت أحكام النقض دعاوى تثبيت الملكية وقضايا تتعلق بتقدير قيمة الدعوى وبالحيازة والتقادم.

ثامنًا: حماية الملكية من اعتداء الغير

إذا تعرض شخص لحق المالك، فقد تختلف الدعوى بحسب طبيعة الاعتداء.

ومن صور المنازعات:

• اغتصاب الحيازة.
• التعرض للحيازة.
• وضع اليد دون سند.
• البناء على ملك الغير.
• التعدي على حدود العقار.
• النزاع حول الملكية.
• النزاع حول الميراث.
• النزاع بين الشركاء.
• النزاع حول عقد بيع.

ولهذا فإن اختيار الدعوى يتوقف على السؤال الأساسي:

هل النزاع حول أصل الملكية أم حول الحيازة أم حول تصرف قانوني؟

تاسعًا: القيود الواردة على حق الملكية

رغم قوة حق الملكية، فإن استعماله يخضع للقانون.

فالمادة 805 تقرر أنه لا يجوز حرمان أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون وبالطريقة التي يرسمها، وفي مقابل تعويض عادل. كما نظم القانون قيودًا تتعلق باستعمال الملكية ومضار الجوار.

وتنص المادة 807 على تنظيم مضار الجوار غير المألوفة، بما يوازن بين حق المالك في استعمال ملكه وحقوق الجيران.

عاشرًا: أهم المستندات في دعوى الملكية

قد يحتاج فحص دعوى الملكية إلى:

• أصل عقد البيع.
• العقود السابقة.
• إعلامات الوراثة.
• عقود القسمة.
• أحكام سابقة.
• مستندات الشهر العقاري.
• كشوف التكليف.
• الخرائط والمساحة.
• المستندات المساحية.
• إيصالات الضرائب العقارية.
• المستندات الخاصة بالحيازة.
• ما يثبت حدود العقار.

ولا يعني وجود مستند من هذه المستندات بمفرده بالضرورة حسم النزاع؛ فقوة المستند تتحدد في ضوء طبيعة الدعوى وباقي الأدلة.

حادي عشر: ماذا تفعل إذا ادعى شخص ملكية عقارك؟

لا ينبغي الاكتفاء بالاعتراض الشفهي.

يجب أولًا:

1. تحديد سند الطرف الآخر.
2. فحص مستندات ملكيتك.
3. مراجعة تسلسل الملكية.
4. تحديد ما إذا كان النزاع متعلقًا بالحيازة أم الملكية.
5. مراجعة الشهر العقاري.
6. تحديد الدعوى والإجراء المناسبين.

أسئلة شائعة عن الملكية

هل العقد العرفي ينقل ملكية العقار؟

الأصل أن انتقال الملكية العقارية يخضع لقواعد الشهر العقاري، وفقًا للمادة 934 من القانون المدني.

هل وضع اليد يثبت الملكية؟

ليس بمجرده؛ لكن قد يؤدي إلى اكتساب الملكية بالتقادم متى توافرت الشروط القانونية.

ما الفرق بين دعوى صحة ونفاذ ودعوى تثبيت الملكية؟

دعوى صحة ونفاذ ترتبط بتنفيذ التزام بنقل الحق في عقد معين، بينما دعوى تثبيت الملكية تستهدف تقرير ثبوت الملكية للمدعي استنادًا إلى سبب الملكية الذي يتمسك به.

هل يمكن رفع دعوى تثبيت ملكية بالتقادم؟

نعم، متى كانت الوقائع مستوفية لشروط اكتساب الملكية بالتقادم، ويثبت المدعي عناصر الحيازة ومدتها واستمرارها وفقًا للقانون.

الخلاصة

حق الملكية من أكثر الحقوق التي ترتبط بالمستندات وتسلسل التصرفات والحيازة والشهر العقاري.

ولذلك فإن تقييم النزاع العقاري بصورة صحيحة يبدأ من فحص أصل الملكية وليس من اختيار اسم الدعوى فقط.

للاستشارات القانونية:
www.mohamyeg.com
01097672223 – هاتف وواتساب

مكتب تلا: شارع البطل أحمد عبد العزيز – أمام المحكمة.
مكتب شبين الكوم: شارع أنور السادات – أعلى معمل البرج – الدور الثاني.