إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

تاريخ التحرير: ١٣ أكتوبر ٢٠٢٦

يُعد الرهن الرسمي من أهم الضمانات العينية التي يلجأ إليها الدائن لضمان استيفاء حقه، إذ يخصص بموجبه عقار معين لضمان الوفاء بدين، مع احتفاظ الراهن بملكية العقار في الأصل، ومنح الدائن المرتهن حقاً عينياً يتيح له التقدم على الدائنين العاديين والدائنين المرتهنين اللاحقين في المرتبة، وفقاً للقانون.

وتظهر أهمية الرهن الرسمي عند تقديم قرض كبير أو تمويل مشروع أو ضمان دين ناشئ عن تعامل مدني أو تجاري. وقد تنشأ إلى جانب الرهن مسألة قانونية أخرى، وهي التنازل عن مرتبة الرهن أو الاتفاق على تعديل ترتيب الدائنين المرتهنين، وهي مسألة لا يجوز التعامل معها باعتبارها عبارة شكلية تضاف إلى العقد دون مراعاة حقوق أصحاب الرهون الأخرى وإجراءات القيد.

أولاً: ما المقصود بالرهن الرسمي العقاري؟

الرهن الرسمي حق عيني تبعي يرد على عقار مخصص لضمان الوفاء بدين، ويمنح الدائن المرتهن حق التقدم على الدائنين العاديين والدائنين المرتهنين الذين يليه في المرتبة، وفقاً للقواعد القانونية المنظمة للرهن وشهره.

ويتميز الرهن الرسمي بأنه لا يقتضي في الأصل انتقال حيازة العقار إلى الدائن، بل يبقى العقار في حيازة مالكه، مع خضوعه للضمان المقرر لمصلحة الدائن.

ويجب التمييز بين الرهن الرسمي والرهن الحيازي؛ فالرهن الرسمي يرتبط بالشكل الرسمي والقيد في السجل العقاري، بينما يقوم الرهن الحيازي على أحكام مختلفة تتعلق بحيازة المال المرهون أو تسليمه بحسب نوع المال والقواعد المنظمة له.

ثانياً: ما شروط صحة الرهن الرسمي؟

يتطلب الرهن الرسمي مراعاة مجموعة من الشروط، أهمها:

١. أن يكون الراهن مالكاً للعقار أو صاحب سلطة قانونية تخوله إنشاء الرهن.

٢. أن يكون الدين المضمون محدداً أو قابلاً للتحديد وفقاً للقانون، مع بيان مصدره ومقداره وشروط استحقاقه.

٣. أن يكون العقار المرهون محدداً تحديداً دقيقاً، من حيث موقعه وبياناته ومساحته وحدوده وسند ملكيته.

٤. أن يحرر الرهن بالشكل الرسمي الذي يتطلبه القانون.

٥. أن يستكمل قيد الرهن في الشهر العقاري أو السجل المختص وفقاً للإجراءات القانونية المقررة، حتى ينتج آثاره العينية والمرتبة التي يحددها القانون.

٦. مراعاة حقوق الغير والرهون السابقة والقيود الواردة على العقار.

ولا يكفي مجرد توقيع عقد عرفي يتضمن عبارة «رهن رسمي» حتى ينشأ الرهن الرسمي بكامل آثاره، إذ يجب استيفاء الشكل والإجراءات التي يوجبها القانون.

ثالثاً: ما البيانات التي يجب أن يتضمنها عقد الرهن؟

ينبغي أن يتضمن العقد بيانات الأطراف، ومصدر الدين، ومقداره، وموعد الوفاء به، والعقار المرهون، وسند ملكيته، ونطاق الضمان، والتزامات الراهن، والإجراءات اللازمة لشهر الرهن.

وإذا كان الدين قرضاً، فمن الأفضل تحديد مبلغ القرض وطريقة صرفه، وما إذا كان قد تم تسليمه فعلاً أو سيصرف لاحقاً، مع بيان آجال السداد والأقساط والضمانات الأخرى إن وجدت.

كما ينبغي تحديد ما إذا كان الرهن يضمن أصل الدين فقط أو يشمل ملحقاته في الحدود التي يجيزها القانون، مع تجنب العبارات العامة التي قد تؤدي إلى خلاف بشأن نطاق الضمان.

رابعاً: ما المقصود بمرتبة الرهن؟

مرتبة الرهن هي ترتيب أولوية الدائن المرتهن في استيفاء حقه من ثمن العقار عند التنفيذ عليه، وتحدد وفقاً للقواعد القانونية المنظمة لقيد الرهون وتزاحم أصحاب الحقوق.

فإذا كان على العقار أكثر من رهن، فإن تحديد المرتبة يكتسب أهمية كبيرة، لأن حصيلة البيع قد لا تكفي للوفاء بجميع الديون. وفي هذه الحالة، يتوقف ترتيب الاستيفاء على المراتب القانونية للرهون والحقوق الأخرى ذات الأولوية.

ويجب قبل إنشاء رهن جديد الاطلاع على بيانات العقار والسجل العقاري لمعرفة ما إذا كانت هناك رهون أو حقوق مقيدة سابقة، وعدم الاعتماد على إقرار الراهن وحده بخلو العقار من الحقوق.

خامساً: ما المقصود بالتنازل عن مرتبة الرهن؟

التنازل عن مرتبة الرهن أو الاتفاق على تعديل ترتيب الأولوية هو إجراء يتعلق بمركز الدائن المرتهن في مواجهة أصحاب الحقوق الأخرى، وقد يترتب عليه تقديم دائن في الاستيفاء أو تعديل ترتيب الحقوق وفقاً لما يسمح به القانون.

ويجب التمييز بين التنازل عن الدين ذاته، والتنازل عن الرهن، والتنازل عن مرتبة الرهن؛ فهذه تصرفات مختلفة من حيث الموضوع والأثر القانوني.

ولا يجوز افتراض أن مجرد توقيع الدائن على عبارة تفيد تنازله عن المرتبة يؤدي في جميع الحالات إلى تعديل ترتيب الرهون تلقائياً. بل يجب تحديد الرهن الذي يتنازل صاحبه عن مرتبته، والرهن الذي ستؤول إليه الأولوية، ونطاق التنازل، ومراعاة حقوق أصحاب الرهون والحقوق المقيدة الأخرى، واستيفاء إجراءات الشهر أو التأشير المطلوبة قانوناً.

كما ينبغي مراجعة أثر التنازل على الدائنين الآخرين وعلى أي حقوق اكتسبها الغير قبل إجراء التعديل، لأن الاتفاق بين طرفين لا يجوز أن يضر بحقوق الغير المحمية قانوناً.

سادساً: نموذج استرشادي لعقد رهن عقاري ضماناً لقرض

هذا النموذج لإعداد بنود الاتفاق ومراجعتها، ولا يغني عن تحرير الرهن في الشكل الرسمي واستكمال القيد لدى الجهة المختصة.

إنه في يوم …………… الموافق ../../….، حضر كل من:

أولاً: السيد/ …………………………………………، رقم بطاقة الرقم القومي …………….، المقيم في …………………………………………، ويشار إليه في هذا العقد باسم «الراهن».

ثانياً: السيد/ …………………………………………، رقم بطاقة الرقم القومي …………….، المقيم في …………………………………………، ويشار إليه في هذا العقد باسم «الدائن المرتهن».

وبعد إقرار الطرفين بأهليتهما القانونية للتعاقد، اتفقا على ما يأتي:

البند الأول: الدين المضمون

يقر الطرفان بأن الدين المضمون بهذا الرهن ناشئ عن …………………………………………، وتبلغ قيمته …………… جنيهاً مصرياً، فقط ………………………………………… جنيهاً لا غير، ويستحق الوفاء به في ../../….، وفقاً لشروط عقد الدين المؤرخ ../../….

ويبين الطرفان ما إذا كان الدين قد تم صرفه بالفعل أو أن صرفه مرتبط باستيفاء شروط محددة، ولا يعد هذا العقد إقراراً باستلام مبلغ لم يتم تسليمه فعلياً.

البند الثاني: العقار المرهون

خصص الراهن العقار الآتي ضماناً للوفاء بالدين المذكور:

نوع العقار: …………………………………………

العنوان: …………………………………………

المساحة: …………………………………………

الحدود: …………………………………………

بيانات القطعة والحوض أو رقم العقار: …………………………………………

بيانات سند الملكية: …………………………………………

بيانات التسجيل أو الشهر: …………………………………………

وتكون بيانات العقار مطابقة للمستندات الرسمية التي تقدم إلى جهة الشهر المختصة.

البند الثالث: إنشاء الرهن

اتفق الطرفان على إنشاء رهن رسمي على العقار المحدد بالبند السابق ضماناً للدين المبين في هذا العقد، وذلك في الحدود التي يجيزها القانون، مع الالتزام بتحرير المحرر الرسمي واستكمال إجراءات القيد اللازمة.

البند الرابع: نطاق الضمان

يضمن الرهن الدين الأصلي والملحقات التي يشملها الرهن وفقاً للقانون والمحرر الرسمي، على أن يحدد نطاق الضمان ومقداره وحدوده في المحرر الرسمي بما يتفق مع الدين الحقيقي والالتزامات المستحقة.

البند الخامس: إقرارات الراهن

يقر الراهن بأن سند ملكيته للعقار هو …………………………………………، وأنه أفصح عن الرهون والحقوق والقيود التي يعلم بوجودها على العقار.

كما يلتزم بتقديم المستندات اللازمة لإنشاء الرهن وقيده، وعدم تقديم بيانات يعلم أنها غير صحيحة بشأن ملكية العقار أو الحقوق المقيدة عليه.

البند السادس: استكمال الإجراءات الرسمية

يلتزم الطرفان بالحضور أمام الجهة المختصة وتقديم المستندات المطلوبة وتوقيع المحررات الرسمية اللازمة واستكمال القيد وفقاً للقانون.

ولا ينشأ عن هذا الاتفاق وحده رهن رسمي مكتمل الآثار ما لم تستوف الإجراءات والشكل القانوني المطلوبان.

البند السابع: الوفاء بالدين

يلتزم المدين بالوفاء بالدين في الموعد المحدد، ويثبت السداد بمستند معتبر قانوناً. وبعد الوفاء الكامل بما يضمنه الرهن، يتعاون الطرفان في اتخاذ إجراءات شطب الرهن أو إنهائه وفقاً للقانون.

البند الثامن: الإخلال بالوفاء

إذا لم يتم الوفاء بالدين عند استحقاقه، جاز للدائن اتخاذ إجراءات المطالبة والتنفيذ التي يجيزها القانون، دون أن يخل ذلك بالقواعد الآمرة المنظمة للتنفيذ على العقارات المرهونة.

البند التاسع: المصروفات

يتحمل الطرف …………… مصروفات تحرير المحرر الرسمي وقيده وشطب الرهن عند انتهائه، وفقاً للاتفاق المكتوب والقواعد القانونية واجبة التطبيق.

حرر هذا الاتفاق في ../../….

توقيع الراهن: …………………………………………

توقيع الدائن المرتهن: …………………………………………

سابعاً: نموذج بند استرشادي للتنازل عن مرتبة الرهن

يقر الدائن المرتهن السيد/ …………………………………………، بصفته صاحب الرهن المقيد على العقار المبين بياناته في المحرر الرسمي رقم ……………. بتاريخ ../../….، بأنه يوافق على التنازل عن مرتبته في حدود ما يجيزه القانون لصالح الرهن المقيد أو المزمع قيده لمصلحة السيد/ …………………………………………، بموجب المحرر رقم …………….، وذلك وفق النطاق والشروط المبينة في المحرر الرسمي وإجراءات الشهر أو التأشير اللازمة.

ويقر الأطراف بأن هذا الاتفاق لا يمس حقوق أي دائن أو صاحب حق آخر إلا في الحدود التي يسمح بها القانون، وأن نفاذ تعديل المرتبة في مواجهة الغير يتوقف على استيفاء الإجراءات القانونية الواجبة.

تنبيه مهم: هذه صياغة أولية وليست محرراً كافياً بذاته لتعديل مرتبة الرهن. يجب تحديد الرهون المعنية وأرقام قيودها وتواريخها وأصحابها ونطاق التنازل، ثم مراجعة الجهة المختصة والمحامي قبل التوقيع النهائي.

ثامناً: أخطاء شائعة في الرهن الرسمي

من الأخطاء الشائعة الاكتفاء بعقد عرفي، أو عدم فحص السجل العقاري، أو رهن عقار لا يملك الراهن حق التصرف فيه، أو ترك مقدار الدين المضمون غير محدد، أو صياغة التنازل عن المرتبة بعبارات عامة لا تعين الرهن المستفيد أو حدود التنازل.

كما يجب عدم الخلط بين التنازل عن المرتبة والتنازل عن أصل الدين أو شطب الرهن، فلكل تصرف شروطه وآثاره وإجراءاته.

إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

مكتب محامي مصر

مكتب تلا: شارع البطل أحمد عبد العزيز أمام المحكمة، عمارة سامي عوض، الدور الأول علوي.

مكتب شبين الكوم: شارع أنور السادات، أعلى معمل البرج، الدور الثاني.

للاتصال والاستشارات القانونية: 01097672223 – 01228586667