إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

تاريخ التحرير: 21 أكتوبر 2026

ما هي دعوى صحة ونفاذ عقد البيع؟

تُعد دعوى صحة ونفاذ عقد البيع من الدعاوى المهمة في المنازعات العقارية، إذ يقيمها المشتري الذي أبرم عقد بيع ولم تنتقل إليه الملكية بالطريق القانوني المطلوب، طالبًا الحكم بصحة ونفاذ العقد وإتمام ما يلزم لنقل الملكية وتسجيلها.

ولا يقتصر الهدف من الدعوى على إثبات أن عقد البيع قد أُبرم، بل يمتد إلى تنفيذ التزامات البائع التي تسمح بنقل الحق العيني إلى المشتري، متى توافرت الشروط القانونية لذلك.

الأساس القانوني لدعوى الصحة والنفاذ

تُبحث الدعوى في ضوء أحكام القانون المدني، ومنها المواد 428 وما بعدها بشأن التزامات البائع، والمادة 934 بشأن انتقال الملكية والحقوق العينية العقارية بالتسجيل، إلى جانب أحكام قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، ولا سيما القواعد المتعلقة بشهر التصرفات والأحكام المثبتة للحقوق العينية العقارية.

ويجب مراجعة النصوص النافذة بحسب طبيعة التصرف والعقار وسند ملكية البائع؛ فالحكم بصحة ونفاذ عقد لا يعالج تلقائيًا كل عيب في أصل الملكية أو في تسلسل التصرفات.

شروط رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع

تختلف الشروط التفصيلية بحسب ظروف كل حالة، لكن من المسائل الأساسية التي يتعين بحثها:

1. وجود عقد بيع محدد الأطراف والمبيع والثمن والالتزامات.

2. ثبوت صفة المدعي ومصلحته في طلب تنفيذ العقد.

3. تحديد العقار تحديدًا كافيًا يمنع الجهالة، مع بيان حدوده ومساحته وموقعه بحسب المستندات.

4. بحث ملكية البائع وسنده ومدى قدرته القانونية على نقل الحق المبيع.

5. تنفيذ المشتري التزاماته المستحقة أو عرض تنفيذها وفقًا للقانون والعقد.

6. اختصام ذوي الصفة اللازمين بحسب طبيعة النزاع، مع مراعاة قواعد الاختصاص والإجراءات.

ولا يُفترض أن كل عقد ابتدائي يصلح وحده لنقل الملكية؛ إذ يجب التمييز بين الالتزام الشخصي الناشئ عن العقد وانتقال الحق العيني العقاري بالتسجيل.

المستندات المهمة

قد تشمل المستندات عقد البيع، ومستندات ملكية البائع، وتسلسل العقود السابقة إن وجدت، وكشوف التحديد أو البيانات المساحية المتاحة، وإيصالات سداد الثمن، وأي إنذارات أو مراسلات متبادلة بين الطرفين.

ويجب فحص المستندات قبل رفع الدعوى لتحديد ما إذا كانت هناك عقبات متعلقة بالملكية أو التسجيل أو وصف العقار أو اختصام الخصوم.

الفرق بين دعوى الصحة والنفاذ ودعوى صحة التوقيع

دعوى صحة ونفاذ عقد البيع تستهدف تنفيذ الالتزامات الناشئة عن العقد وصولًا إلى نقل الملكية بالتسجيل متى توافرت شروط ذلك. أما دعوى صحة التوقيع، فتنحصر في التحقق من نسبة التوقيع إلى صاحبه، ولا تفصل بذاتها في ملكية العقار أو صحة التصرف موضوعيًا أو أحقية المشتري في نقل الملكية.

صيغة استرشادية لصحيفة دعوى صحة ونفاذ عقد بيع

أمام محكمة ………. الابتدائية

الدائرة المدنية

صحيفة دعوى صحة ونفاذ عقد بيع

إنه في يوم ………. الموافق ../../….

بناءً على طلب السيد/ ……….، المقيم ……….، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ ………. المحامي.

أنا ………. محضر محكمة ………. قد انتقلت وأعلنت:

السيد/ ……….، المقيم ………. .

الموضوع

بموجب عقد بيع مؤرخ ../../….، باع المعلن إليه إلى الطالب العقار الكائن في ……….، والموضح الحدود والمعالم بالعقد والمستندات المرفقة، لقاء ثمن إجمالي قدره ……….، وقد سدد الطالب منه مبلغ ……….، والتزم بسداد الباقي وفقًا لشروط العقد.

وحيث إن الطالب يتمسك بتنفيذ العقد ونقل الحق المبيع إليه، وقد تعذر إتمام إجراءات التسجيل رضائيًا للأسباب المبينة بالمستندات، فقد أقام دعواه بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المشار إليه، مع اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة لشهر الحكم وفقًا للقانون.

بناءً عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد أعلنت المعلن إليه بصورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور أمام محكمة ……….، الدائرة ……….، بجلسة ../../….، ليسمع الحكم:

أولًا: بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ ../../….، بشأن العقار الموضح بالصحيفة والعقد.

ثانيًا: بإلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مع حفظ كافة الحقوق الأخرى للطالب.

ولأجل العلم،،،

تنبيه: هذه صيغة أولية يجب تكييفها وفق سند الملكية، وطبيعة العقار، وبياناته المساحية، والطلبات اللازمة لشهر الحكم، والخصوم الواجب اختصامهم في الحالة المعروضة.

تواصل مع محامي مصر

لفحص عقد بيع ابتدائي أو بحث إمكانية رفع دعوى صحة ونفاذ، يُستحسن مراجعة العقد ومستندات الملكية وتسلسل التصرفات قبل تحديد الطلبات القضائية.

الموقع: https://mohamyeg.com/

شبين الكوم: شارع أنور السادات، أعلى معمل البرج، الدور الثاني.

تلا: شارع البطل أحمد عبد العزيز، عمارة سامي عوض، الدور الأول العلوي.

هاتف وواتساب: 01097672223

إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

الكلمات المفتاحية الرئيسية: دعوى صحة ونفاذ، دعوى صحة ونفاذ عقد بيع، إجراءات دعوى صحة ونفاذ.

الكلمات المفتاحية الثانوية: تسجيل عقد بيع ابتدائي، نقل ملكية العقار، شروط دعوى صحة ونفاذ، تسجيل حكم صحة ونفاذ.

أقوى كلمات البحث المستهدفة: كيفية رفع دعوى صحة ونفاذ عقد بيع، الفرق بين صحة التوقيع والصحة والنفاذ، المستندات المطلوبة لدعوى صحة ونفاذ.