دعوى الإخلاء للتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن في القانون المصري
المستشار / محمد حسن عايد المحامي بالنقض وعضو إتحاد المحامين العرب
إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض
تاريخ التحرير: 21 أكتوبر 2026
متى يحق للمالك طلب إخلاء العين بسبب التأجير من الباطن؟
تُرفع دعوى الإخلاء للتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن عندما يقوم المستأجر بتأجير العين المؤجرة إلى شخص آخر، أو يتنازل عن الإيجار، أو يترك العين للغير على نحو يخالف القواعد القانونية أو شروط العقد، ويترتب على ذلك حق المؤجر في طلب الإخلاء.
لكن ليس كل وجود لشخص آخر داخل العين المؤجرة سببًا تلقائيًا للإخلاء؛ إذ يجب التمييز بين التأجير من الباطن والتنازل عن الإيجار والاستضافة أو الإقامة مع أفراد الأسرة، كما يجب التحقق من طبيعة العقد والنظام القانوني الذي يخضع له.
الأساس القانوني لدعوى الإخلاء
في عقود إيجار الأماكن الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981، تتصل المسألة بالمادة 18، الفقرة (ج)، التي تنظم حالة التنازل عن المكان المؤجر أو تأجيره من الباطن أو تركه للغير بغير إذن كتابي صريح من المالك، مع مراعاة الأحكام والاستثناءات التي يقررها القانون.
أما في العقود الخاضعة للقانون المدني، فيجب الرجوع إلى أحكام الإيجار، ومنها المادتان 593 و594، وشروط العقد، ومدى وجود إذن أو اتفاق يسمح بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار.
ولا يجوز تطبيق أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 على كل عقد إيجار دون التحقق من تاريخ العقد وطبيعة العين والغرض من استخدامها والنظام القانوني الحاكم له.
ما الذي يجب إثباته في الدعوى؟
ينبغي للمؤجر أن يحدد الواقعة المنسوبة إلى المستأجر بدقة، ومن أهم عناصر الإثبات:
عقد الإيجار الأصلي وشروطه المتعلقة بالتنازل أو التأجير من الباطن.
طبيعة تصرف المستأجر: هل هو تأجير من الباطن أم تنازل عن الإيجار أم مجرد استضافة؟
هوية الشخص الذي يشغل العين وصفته وطبيعة انتفاعه بها.
الأدلة على وجود مقابل إيجاري أو اتفاق على نقل الانتفاع، متى كانت الواقعة تأجيرًا من الباطن.
ما يثبت عدم صدور الإذن الكتابي المطلوب قانونًا، إذا كان الإذن شرطًا لانطباق سبب الإخلاء.
أي مستندات أو محاضر أو مراسلات تدعم الواقعة.
وتتحدد قيمة كل دليل وفق ظروف الدعوى، ولا يكفي مجرد وجود اسم شخص آخر على لافتة أو فاتورة لإثبات التنازل عن الإيجار في جميع الحالات.
من يجب اختصامه في دعوى الإخلاء؟
يتوقف تحديد الخصوم على الواقعة والطلبات. فقد يلزم اختصام المستأجر الأصلي والشخص الذي انتقل إليه الانتفاع بالعين، حتى يكون الحكم قابلًا للتنفيذ في مواجهة من يشغلها، وذلك بحسب الأساس القانوني للدعوى وظروفها.
كما يجب مراجعة ما إذا كان هناك إذن سابق أو قبول صريح أو تصرف من المؤجر له أثر قانوني، وعدم الاكتفاء بالقول إن المستأجر خالف العقد دون بيان طبيعة المخالفة.
صيغة استرشادية لصحيفة دعوى إخلاء للتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار
أمام محكمة ………. المختصة
الدائرة المدنية
صحيفة دعوى إخلاء وتسليم عين مؤجرة
إنه في يوم ………. الموافق ../../….
بناءً على طلب السيد/ ……….، المقيم ……….، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ ………. المحامي.
أنا ………. محضر محكمة ………. قد انتقلت وأعلنت:
السيد/ ……….، المستأجر الأصلي، المقيم ………. .
السيد/ ……….، شاغل العين أو المتنازل إليه أو المستأجر من الباطن، المقيم ………. .
الموضوع
بموجب عقد الإيجار المؤرخ ../../….، استأجر المعلن إليه الأول من الطالب العين الكائنة في ……….، لاستعمالها في ……….، وفق الشروط الواردة بالعقد.
إلا أن الطالب علم بأن المعلن إليه الأول قد قام بـ ……….، وذلك على النحو الآتي: ……….، دون الحصول على الإذن الكتابي الذي يتطلبه القانون أو العقد بحسب الأحوال.
ويستند الطالب في دعواه إلى عقد الإيجار والمستندات الدالة على الواقعة، ويتمسك بتوافر شروط الإخلاء وفق النظام القانوني الواجب التطبيق على العين.
بناءً عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد أعلنت المعلن إليهما بصورة من هذه الصحيفة وكلفتهما الحضور أمام محكمة ……….، الدائرة ……….، بجلسة ../../….، ليسمعا الحكم:
أولًا: بإنهاء العلاقة الإيجارية أو فسخها بحسب الأساس القانوني المنطبق، وإخلاء العين المبينة بالصحيفة وتسليمها للطالب خالية من الأشخاص والشواغل.
ثانيًا: بإلزام من يلزم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.
مع حفظ كافة حقوق الطالب الأخرى.
ولأجل العلم،،،
تنبيه قانوني: يجب تكييف الطلبات وفق نوع العقد، والتحقق من انطباق المادة 18/ج من القانون رقم 136 لسنة 1981 أو أحكام القانون المدني، ومن الخصوم الواجب اختصامهم والإجراءات السابقة اللازمة قبل إيداع الصحيفة.
تواصل مع محامي مصر
تحتاج دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن إلى فحص عقد الإيجار وأدلة شغل العين وتحديد النظام القانوني الذي يحكم العلاقة قبل اختيار الطلبات القضائية.
الموقع: https://mohamyeg.com/
شبين الكوم: شارع أنور السادات، أعلى معمل البرج، الدور الثاني.
تلا: شارع البطل أحمد عبد العزيز، عمارة سامي عوض، الدور الأول العلوي.
هاتف وواتساب: 01097672223
إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض
الكلمات المفتاحية الرئيسية: دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن، دعوى الإخلاء للتنازل عن الإيجار، إخلاء العين المؤجرة.
الكلمات المفتاحية الثانوية: المادة 18 فقرة ج من القانون 136 لسنة 1981، التأجير من الباطن دون إذن المالك، التنازل عن عقد الإيجار، فسخ عقد الإيجار.
أقوى كلمات البحث المستهدفة: كيفية رفع دعوى إخلاء للتأجير من الباطن، هل يجوز طرد المستأجر بسبب التنازل عن الإيجار، صيغة دعوى إخلاء للتأجير من الباطن.
