قانون الإيجار القديم للأماكن السكنية والتجارية | حالات الإخلاء الفوري وأحدث أحكام المحكمة الدستورية
قانون الإيجار القديم للأماكن السكنية والتجارية | حالات الإخلاء الفوري وأحدث أحكام المحكمة الدستورية
إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض
تاريخ التحرير: 9 أكتوبر 2026
شهدت العلاقة بين المالك والمستأجر في مصر تطورًا تشريعيًا مهمًا بعد صدور القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. وقد أعاد القانون تنظيم العلاقة الإيجارية الخاضعة لنظام الإيجار القديم، وحدد مددًا انتقالية لانتهاء العقود، وعدّل الأجرة القانونية، وأجاز اتخاذ إجراءات خاصة للإخلاء في حالات معينة.
لكن من المهم التمييز بين الإخلاء بسبب إحدى الحالات التي حددها القانون، وانتهاء المدة الانتقالية، والإخلاء بسبب التأخر في سداد الأجرة أو التنازل عن الإيجار أو تغيير الاستخدام؛ لأن لكل حالة شروطها وإجراءاتها وآثارها.
ويعرض هذا المقال أحكام القانون رقم 164 لسنة 2025، والفرق بين الإيجار القديم والجديد، وحالات الإخلاء، وموقف الطعون الدستورية، والخطوات القانونية المتاحة للملاك والمستأجرين.
أولًا: ما المقصود بقانون الإيجار القديم؟
يقصد بالإيجار القديم، في الاستخدام الشائع، عقود إيجار الأماكن التي تخضع لأحكام التشريعات الاستثنائية المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر، وعلى رأسها القانونان رقما 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، وما يرتبط بهما من قواعد امتداد العلاقة الإيجارية وتحديد الأجرة.
وقد صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 لإعادة تنظيم العلاقة بالنسبة إلى الأماكن السكنية والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، متى كانت خاضعة لأحكام القانونين المشار إليهما.
ولا يخضع كل عقد إيجار في مصر لهذا القانون؛ فالعقود التي تخضع للقانون المدني، ومنها كثير من العقود المبرمة بعد العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996، لها قواعد مختلفة تتعلق بالمدة والتجديد والإخلاء.
لذلك، فإن الخطوة الأولى قبل اتخاذ أي إجراء هي تحديد القانون الذي يخضع له العقد، وتاريخ إبرامه، وصفة المستأجر، وطبيعة العين المؤجرة.
ثانيًا: ما أهم أحكام القانون رقم 164 لسنة 2025؟
صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 ونُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 4 أغسطس 2025، وبدأ العمل به اعتبارًا من اليوم التالي للنشر. وقد نظم عددًا من المسائل، أهمها:
- تحديد مدد انتقالية لانتهاء عقود الإيجار الخاضعة له.
- تعديل القيمة الإيجارية القانونية وفقًا لطبيعة المكان والمنطقة.
- زيادة الأجرة سنويًا بنسبة محددة في القانون.
- تقرير حالات للإخلاء قبل انتهاء المدة الانتقالية.
- وضع إجراءات خاصة لاستصدار أمر بالطرد في حالات محددة.
- تنظيم أحقية المستأجرين في التقدم للحصول على وحدات من الوحدات التي تتيحها الدولة وفق الشروط والإجراءات المقررة.
وقد نصت المادة الأولى على نطاق تطبيق القانون، بينما تناولت المواد التالية المدد الانتقالية والقيمة الإيجارية وحالات الإخلاء. 【turn364953search51】【turn454557search5】
ثالثًا: متى تنتهي عقود الإيجار القديم السكنية والتجارية؟
حدد القانون مددًا انتقالية تختلف بحسب الغرض من الإيجار:
1. الأماكن المؤجرة للسكنى
تنتهي عقود إيجار الأماكن السكنية الخاضعة للقانون بعد مرور سبع سنوات من تاريخ العمل به، ما لم يتفق الطرفان على الإنهاء قبل ذلك.
وباحتساب بدء العمل بالقانون في 5 أغسطس 2025، فإن نهاية السنوات السبع تكون في أغسطس 2032، مع ضرورة مراجعة التاريخ الدقيق وآثار أي اتفاق أو حكم أو نص خاص يتعلق بالحالة المعروضة.
2. الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى
حدد القانون مدة انتقالية قدرها خمس سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى والخاضعة لنطاقه.
وباحتساب المدة من تاريخ العمل بالقانون، فإن نهاية السنوات الخمس تكون في أغسطس 2030، مع مراعاة الوقائع الخاصة بالعقد وأي اتفاق صحيح على الإنهاء المبكر.
3. هل يعني ذلك أن جميع المستأجرين يُخلون فورًا؟
لا. فالمواعيد الانتقالية لا تعني أن كل مستأجر أصبح ملزمًا بالإخلاء فورًا بمجرد صدور القانون. بل يجب تحديد ما إذا كانت هناك حالة إخلاء خاصة تحققت، أو أن العقد ما زال قائمًا خلال المدة الانتقالية، أو أن النزاع يتعلق بسبب آخر من أسباب الإخلاء.
كما يجب عدم الخلط بين المدة الانتقالية في القانون رقم 164 لسنة 2025 وبين مدة العقد في الإيجارات التي تخضع للقانون المدني.
رابعًا: ما حالات الإخلاء قبل انتهاء المدة الانتقالية؟
نصت المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025 على الالتزام بالإخلاء في نهاية المدة الانتقالية، مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء الواردة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، كما حددت حالتين للإخلاء قبل نهاية المدة الانتقالية.
الحالة الأولى: ترك المكان مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر
إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار ترك المكان المؤجر مغلقًا مدة تزيد على سنة دون مبرر، فقد تتحقق إحدى الحالات التي أجاز القانون فيها طلب الإخلاء.
لكن لا يكفي مجرد مرور سنة على عدم الوجود في المكان لإثبات الحالة في جميع الظروف؛ بل يجب بحث ما إذا كان المكان متروكًا ومغلقًا، ومدى توافر المبرر، والأدلة التي تثبت الوقائع.
ومن ثم، فإن وجود المستأجر خارج العين لفترة بسبب علاج أو سفر أو ظرف آخر لا يُقيَّم بمعزل عن ظروف الواقعة وما يمكن تقديمه من مستندات.
الحالة الثانية: امتلاك وحدة أخرى قابلة للاستخدام في الغرض ذاته
أجاز القانون طلب الإخلاء إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
ويجب التحقق من عناصر هذه الحالة، ومنها:
- ثبوت ملكية الوحدة الأخرى للمستأجر أو لمن امتد إليه العقد.
- أن تكون الوحدة قابلة للاستخدام بالفعل.
- أن يكون الغرض من الوحدة الأخرى مماثلًا للغرض المعد له المكان محل الإيجار.
- انطباق النص على العلاقة الإيجارية المعروضة.
ولا ينبغي الاكتفاء بوجود عنوان آخر أو محل إقامة مختلف لإثبات هذه الحالة؛ فالنص يتحدث عن ملكية وحدة قابلة للاستخدام في الغرض ذاته.
كيف يتم الإخلاء في هاتين الحالتين؟
إذا امتنع المستأجر عن الإخلاء بعد تحقق إحدى الحالتين المنصوص عليهما، أجاز القانون للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها إصدار أمر بالطرد.
ويظل للمستأجر حق رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفق الإجراءات المعتادة، إلا أن القانون نص على أن رفع الدعوى الموضوعية لا يترتب عليه وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه. 【turn364953search7】【turn454557search5】
خامسًا: ما حالات الإخلاء الأخرى وفق المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981؟
إلى جانب الحالات الخاصة التي أضافها القانون رقم 164 لسنة 2025، تظل أسباب الإخلاء الواردة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 مهمة في نطاقها القانوني.
ومن أبرزها:
1. عدم سداد الأجرة
إذا امتنع المستأجر عن الوفاء بالأجرة المستحقة، فقد يحق للمالك طلب الإخلاء وفق الشروط والإجراءات القانونية، ومنها الإنذار بالتكليف بالوفاء والمهلة المقررة قانونًا.
ولا يصح افتراض أن كل تأخير يومًا أو أيامًا قليلة يؤدي تلقائيًا إلى الإخلاء؛ بل يجب فحص تاريخ الاستحقاق، ومقدار المديونية، وصحة التكليف بالوفاء، وأثر السداد أو الإيداع القانوني إن وجد.
2. التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار دون مقتضى قانوني
قد يؤدي التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار أو ترك العين للغير على نحو يخالف القانون أو العقد إلى طلب الإخلاء، بحسب طبيعة التصرف ومدى توافر شروط النص.
ويجب التمييز بين وجود شخص يقيم مع المستأجر أو يستضيفه، وبين التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن؛ فليست كل إقامة للغير تنازلًا عن الإيجار.
3. استعمال العين في غير الغرض المتفق عليه
قد يكون تغيير استخدام المكان سببًا للإخلاء إذا تحققت الشروط القانونية المقررة، مثل الاستعمال الضار بالمبنى أو المخالف للآداب العامة وفق النص، مع مراعاة الوقائع وطبيعة النشاط ومدى انطباق القانون.
ولا يعني كل تغيير بسيط في طريقة الانتفاع بالعين أن الإخلاء أصبح واجبًا؛ بل يجب تحديد المخالفة القانونية أو التعاقدية وأثرها.
4. الهدم أو التغيير الجوهري أو غيره من الأسباب التي حددها القانون
تتضمن المادة 18 أسبابًا أخرى مرتبطة بحالة المبنى أو الإضرار به أو استعماله على نحو يخالف الضوابط القانونية. ويتوقف تطبيقها على طبيعة الواقعة وتوافر الشروط الواردة في النص.
سادسًا: ما قيمة الإيجار القديم بعد القانون الجديد؟
حدد القانون رقم 164 لسنة 2025 آلية لتعديل القيمة الإيجارية القانونية، تختلف بحسب كون العين سكنية أو مؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى.
الأماكن السكنية
ربط القانون القيمة الإيجارية الجديدة بالتصنيف الوارد في المادة الرابعة، والذي يقوم على تقسيم المناطق إلى فئات، مع تطبيق الحد الأدنى والحدود المقررة قانونًا لكل فئة.
الأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين
قررت المادة الخامسة أن القيمة الإيجارية القانونية تصبح خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية، وفق الضوابط الواردة بالقانون.
الزيادة السنوية
نصت المادة السادسة على زيادة القيمة الإيجارية المحددة وفق المادتين الرابعة والخامسة بنسبة 15% سنويًا.
ويجب عند حساب الأجرة المستحقة مراجعة النص التشريعي والتصنيف المعتمد للمنطقة وتاريخ الاستحقاق وأي قرارات تنفيذية مرتبطة به؛ فلا يصح الاعتماد على رقم متداول دون التحقق من انطباقه على العين محل النزاع. 【turn364953search10】
سابعًا: ما أحدث موقف للمحكمة الدستورية العليا من قانون الإيجار القديم؟
يجب التمييز بين الأحكام الدستورية السابقة المتعلقة بالتشريعات المنظمة للإيجار القديم، وبين الطعون التي أقيمت بعد صدور القانون رقم 164 لسنة 2025.
ومن الأحكام المهمة الحكم الصادر عن المحكمة الدستورية العليا في الدعوى رقم 24 لسنة 20 قضائية «دستورية» بتاريخ 9 نوفمبر 2024، بشأن عدم دستورية تثبيت الأجرة في نطاق النصوص التي تناولها الحكم. ويُعد هذا الحكم جزءًا من الخلفية الدستورية لتطور تنظيم العلاقة الإيجارية، لكنه لا يعني بذاته أن القانون رقم 164 لسنة 2025 أصبح غير نافذ. 【turn904494search9】
أما بالنسبة إلى القانون رقم 164 لسنة 2025، فقد ظهرت طعون ومنازعات تطالب بعدم دستورية بعض مواده أو القانون في جملته. وتشير الأخبار المنشورة حتى 6 أكتوبر 2026 إلى استمرار إقامة منازعات دستورية جديدة، ومنها دعوى حملت رقم 44 لسنة 48 قضائية دستورية. 【turn454557search8】【turn454557search11】
ولا يجوز اعتبار مجرد إقامة دعوى دستورية حكمًا بإلغاء القانون أو وقف تطبيقه. لذلك، عند التعامل مع حالة عملية، يجب التحقق من وجود حكم نهائي منشور في الدعوى المعنية، ومن نطاقه وآثاره، بدلًا من الاعتماد على خبر عن إقامة الطعن أو تحديد جلسة لنظره.
ثامنًا: هل يستطيع المالك طرد المستأجر دون رفع دعوى إخلاء عادية؟
أجاز القانون رقم 164 لسنة 2025 في الحالتين الواردتين بالمادة السابعة طلب أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية عند امتناع المستأجر عن الإخلاء، مع بقاء حقه في إقامة دعوى موضوعية.
كما صدر القانون رقم 165 لسنة 2025 بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996، وأدخل حكمًا يتعلق بإمكان طلب أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية عند انتهاء مدة العقد الخاضع لذلك القانون وامتناع المستأجر عن الإخلاء.
لكن لا ينبغي الخلط بين هذه الإجراءات وبين جميع دعاوى الإخلاء؛ فالإجراء الخاص لا يطبق تلقائيًا على كل عقد أو كل سبب، بل يتعين تحديد القانون الحاكم للعقد، وسبب طلب الإخلاء، ومدى توافر شروط الإجراء. 【turn364953search0】【turn364953search3】
تاسعًا: ما حقوق المستأجر في مواجهة طلب الإخلاء؟
لا يفقد المستأجر حقه في الدفاع لمجرد أن المالك تقدم بطلب الإخلاء. ومن أوجه الدفاع التي قد تكون ذات صلة بحسب الحالة:
- عدم انطباق القانون رقم 164 لسنة 2025 على العقد.
- عدم ثبوت إحدى حالتي الإخلاء الواردتين بالمادة السابعة.
- وجود مبرر لترك العين مغلقة، إذا كان ذلك هو أساس الطلب.
- عدم ثبوت ملكية وحدة أخرى قابلة للاستخدام في الغرض ذاته.
- وجود نزاع جدي بشأن الأجرة أو صحة التكليف بالوفاء.
- عدم توافر شروط سبب الإخلاء المستند إلى القانون رقم 136 لسنة 1981.
- وجود سداد أو مستندات أو أحكام مؤثرة في النزاع.
ويجب عرض هذه الأوجه من خلال الإجراء القانوني الصحيح وفي الميعاد المناسب، مع إرفاق المستندات المؤيدة لها.
عاشرًا: ما الخطوات العملية للمالك الذي يريد استرداد العين؟
إذا كنت مالكًا وتريد استرداد عقارك، فمن الأفضل اتباع الخطوات الآتية:
- مراجعة عقد الإيجار وتاريخ إبرامه والغرض من استعمال العين.
- تحديد القانون الذي يخضع له العقد.
- تحديد سبب الإخلاء: انتهاء المدة، أو عدم سداد الأجرة، أو تغيير الاستخدام، أو إحدى الحالات الخاصة بالقانون الجديد.
- جمع المستندات التي تثبت السبب.
- توجيه الإنذارات اللازمة إذا كان القانون يشترطها.
- اختيار الإجراء القضائي الصحيح، سواء دعوى إخلاء أو طلب أمر بالطرد متى توافرت شروطه.
- تنفيذ الحكم أو الأمر من خلال الجهة المختصة، دون اللجوء إلى الإخلاء بالقوة الذاتية.
الحادي عشر: هل يحق للمستأجر طلب وحدة من الدولة؟
تضمنت المادة الثامنة من القانون رقم 164 لسنة 2025 أحكامًا بشأن أحقية المستأجر أو من امتد إليه العقد في التقدم بطلب تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وفق الشروط والإجراءات التي تُحددها القرارات المنظمة.
ولا يعني النص أن كل مستأجر يحصل تلقائيًا على وحدة بمجرد تقديم الطلب؛ إذ يرتبط التخصيص بالشروط والإجراءات والأولويات والوحدات المتاحة والقرارات التنفيذية ذات الصلة. 【turn454557search5】
أسئلة شائعة عن قانون الإيجار القديم
هل تنتهي عقود الإيجار القديم السكنية في عام 2032؟
حدد القانون مدة انتقالية قدرها سبع سنوات من تاريخ العمل به للعقود السكنية الداخلة في نطاقه، مع مراعاة الاتفاق على الإنهاء المبكر وأي أحكام أو ظروف خاصة بالعقد.
هل يحق للمالك طرد المستأجر إذا امتلك شقة أخرى؟
قد يكون ذلك سببًا لطلب الإخلاء إذا ثبتت ملكية وحدة قابلة للاستخدام في الغرض ذاته وتوافرت شروط المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025.
هل مجرد إغلاق الشقة لمدة سنة يوجب الإخلاء؟
النص يتناول ترك المكان مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر؛ لذلك يجب فحص واقعة الترك والإغلاق والمبرر والأدلة، لا الاكتفاء بمرور الوقت وحده.
هل تم إلغاء قانون الإيجار القديم بسبب الطعون الدستورية؟
مجرد إقامة الطعن لا تعني إلغاء القانون أو وقف تطبيقه. يجب الرجوع إلى الحكم النهائي الصادر في الطعن إن وجد ونطاقه وآثاره.
هل يستطيع المالك تغيير الأقفال وطرد المستأجر بنفسه؟
لا ينبغي اللجوء إلى القوة الذاتية أو اتخاذ إجراءات مادية خارج المسار القانوني؛ بل يجب الحصول على السند القانوني اللازم وتنفيذه من خلال الجهة المختصة.
إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض
موقع محامي مصر – mohamyeg.com
عناوين المكتب:
- تلا: شارع البطل أحمد عبد العزيز – أمام المحكمة.
- شبين الكوم: شارع أنور السادات – أعلى معمل البرج – الدور الثاني.
للتواصل والاستشارات القانونية: 01097672223 (اتصال وواتساب)
الكلمات المفتاحية الرئيسية: قانون الإيجار القديم، قانون الإيجار القديم 164 لسنة 2025، حالات إخلاء الإيجار القديم، الإخلاء الفوري في الإيجار القديم.
الكلمات المفتاحية الفرعية: أحكام المحكمة الدستورية في الإيجار القديم، طرد المستأجر في القانون المصري، انتهاء عقود الإيجار القديم، زيادة الإيجار القديم، المادة السابعة من قانون الإيجار القديم، إخلاء الشقة المغلقة، امتلاك المستأجر شقة أخرى، محامي إيجارات في المنوفية، محامي في شبين الكوم، محامي في تلا.
