إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

تاريخ التحرير: 21 أكتوبر 2026

ما المقصود بحق الشفعة؟

الشفعة حق استثنائي يجيز لمن تتوافر فيه صفة الشفيع قانونًا أن يطلب الحلول محل المشتري في بيع عقار، بالشروط والثمن والأحكام التي يحددها القانون. وهي ليست حقًا عامًا لكل جار أو لكل شخص تربطه علاقة بالعقار.

ويخضع قبول الشفعة لشروط دقيقة تتعلق بصفة الشفيع، وطبيعة العقار، والتصرف محل الشفعة، والإجراءات والمواعيد القانونية.

الأساس القانوني

تنظم المواد 935 وما بعدها من القانون المدني أحكام الشفعة، بما فيها الأشخاص الذين يثبت لهم الحق وشروط ممارسته والإجراءات المرتبطة به.

وتحدد المواد 936 إلى 948 عددًا من الأحكام المتعلقة بالشفعة، لكن لا يصح الاكتفاء بذكر رقم المادة دون فحص انطباقها على الواقعة، أو افتراض أن مجرد الجوار يمنح الحق في كل الأحوال.

أهم شروط وإجراءات الشفعة

يجب بحث صفة الشفيع ومدى توافر أحد الأسباب التي يعتد بها القانون، والتحقق من طبيعة البيع والعقار، ومعرفة تاريخ العلم بالبيع وإعلانه والإجراءات التي اتخذت بشأنه.

كما يجب التحقق من المواعيد القانونية والإجراءات الرسمية التي يتطلبها القانون لممارسة الشفعة، ومن استعداد الشفيع لأداء الثمن والمصروفات التي يوجبها القانون. وقد يؤدي إغفال إجراء أو فوات ميعاد إلى سقوط الحق في ظروف يحددها القانون.

المستندات المهمة

قد تشمل عقد البيع أو بياناته، وسند ملكية الشفيع، والمستندات التي تثبت صفته القانونية، والإعلانات والإنذارات الرسمية، وما يدل على تاريخ العلم بالبيع، ومستندات إيداع الثمن أو الوفاء بما يتطلبه القانون.

صيغة استرشادية لصحيفة دعوى شفعة

أمام محكمة ………. المختصة

الدائرة المدنية

صحيفة دعوى شفعة

إنه في يوم ………. الموافق ../../….

بناءً على طلب السيد/ ……….، المقيم ……….، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ ………. المحامي.

أنا ………. محضر محكمة ………. قد انتقلت وأعلنت:

1. السيد/ ……….، بصفته البائع، المقيم ………. .

2. السيد/ ……….، بصفته المشتري، المقيم ………. .

الموضوع

بموجب عقد بيع مؤرخ ../../….، تصرف المعلن إليه الأول بالبيع إلى المعلن إليه الثاني في العقار الكائن في ……….، لقاء ثمن قدره ……….، وفق البيانات المتاحة والمستندات المرفقة.

ويتمسك الطالب بتوافر صفته القانونية في طلب الشفعة بسبب ……….، ويستند في ذلك إلى المستندات الآتية: ………. . كما يبين الطالب الإجراءات التي اتخذها بشأن إعلان رغبته ومراعاة المواعيد القانونية، ومستندات الوفاء أو الإيداع المطلوبة بحسب القانون.

وحيث يتمسك الطالب بتوافر شروط الأخذ بالشفعة، فقد أقام دعواه بطلب الحكم له بها وفقًا للقانون.

بناءً عليه

يلتمس الطالب الحكم، بعد التحقق من استيفاء الشروط والإجراءات والمواعيد القانونية:

أولًا: بأحقيته في الأخذ بالشفعة في العقار المبين بالصحيفة، والحلول محل المشتري وفقًا للأحكام القانونية المنطبقة.

ثانيًا: باتخاذ ما يلزم قانونًا بشأن انتقال الحق وتسجيل الحكم، متى توافرت شروط ذلك.

ثالثًا: بإلزام من يلزم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

ولأجل العلم،،،

تنبيه: دعوى الشفعة من الدعاوى التي تتأثر بمواعيد وإجراءات دقيقة. لذلك لا تعتمد هذه الصيغة قبل مراجعة تاريخ البيع والإعلانات والإجراءات السابقة وصفة الشفيع والوفاء بالثمن وفق النصوص النافذة.

تواصل مع محامي مصر

تتطلب دعوى الشفعة مراجعة مستندات البيع وصفة طالب الشفعة وتواريخ الإجراءات؛ لأن سلامة المواعيد والإجراءات قد تكون حاسمة في النزاع.

الموقع: https://mohamyeg.com/

شبين الكوم: شارع أنور السادات، أعلى معمل البرج، الدور الثاني.

تلا: شارع البطل أحمد عبد العزيز، عمارة سامي عوض، الدور الأول العلوي.

هاتف وواتساب: 01097672223

إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

الكلمات المفتاحية الرئيسية: دعوى الشفعة، شروط الشفعة في القانون المصري، دعوى أخذ العقار بالشفعة.

الكلمات المفتاحية الثانوية: مواعيد الشفعة، إجراءات الشفعة، صفة الشفيع، إيداع ثمن العقار في الشفعة.

أقوى كلمات البحث المستهدفة: كيفية رفع دعوى شفعة، من له الحق في الشفعة في مصر، إجراءات الأخذ بالشفعة في القانون المصري.