إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

تاريخ التحرير: 21 أكتوبر 2026

متى يحق للمؤجر رفع دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة؟

قد يحق للمؤجر اللجوء إلى القضاء لطلب إخلاء العين المؤجرة عند امتناع المستأجر عن سداد الأجرة المستحقة، لكن الأساس القانوني والإجراءات يختلفان بحسب نوع الإيجار وتاريخ العقد والنظام القانوني الخاضع له.

لذلك، يجب التمييز بين عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني، والعقود التي تسري عليها أحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية، وعدم تطبيق أحكام أحد النظامين على الآخر دون تحقق.

الأساس القانوني لدعوى الإخلاء

في عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني، تنظم المادة 586 التزام المستأجر بأداء الأجرة في المواعيد المتفق عليها، وقد يكون الإخلال بهذا الالتزام أساسًا لطلب الفسخ وفقًا لشروط العقد والقواعد العامة، ومنها المادة 157 من القانون المدني بشأن الفسخ في العقود الملزمة للجانبين.

أما الأماكن الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981، فتُبحث شروط الإخلاء في ضوء المادة 18 وغيرها من النصوص الواجبة التطبيق. وتتضمن المادة 18 حالات محددة للإخلاء، منها الامتناع عن الوفاء بالأجرة المستحقة وفق الضوابط والإجراءات التي يقررها القانون.

ولا يجوز افتراض أن كل عقد إيجار يخضع للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، أو أن مجرد التأخر في السداد يؤدي تلقائيًا إلى الإخلاء دون مراعاة النظام القانوني المنطبق.

ما المقصود بتكرار التأخر في سداد الأجرة؟

قد يكون لتكرار التأخر أثر قانوني في بعض علاقات الإيجار الخاضعة للتشريعات الاستثنائية، لكن يلزم فحص الوقائع والإنذارات السابقة وما إذا كان المستأجر قد سدد الأجرة في المواعيد والظروف التي يرتب القانون عليها أثرًا معينًا.

ويجب التمييز بين مجرد التأخير، والامتناع عن السداد، والتأخر المتكرر بعد اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة؛ فلكل حالة تقييمها وفقًا للنص الواجب التطبيق.

المستندات اللازمة قبل رفع الدعوى

من المستندات التي قد يحتاج إليها المؤجر:

• عقد الإيجار وما طرأ عليه من تعديلات.

• بيان بالأجرة المستحقة والفترات التي لم تُسدد.

• إيصالات السداد أو كشوف الحساب المتاحة.

• الإنذارات أو الإعلانات المتعلقة بالمطالبة بالأجرة.

• ما يثبت سداد المستأجر أو اعتراضه، إن وجد.

• المستندات التي تساعد على تحديد النظام القانوني للعقد.

ويجب مراجعة المبالغ المطالب بها وتواريخ استحقاقها بدقة، مع مراعاة أي سداد جزئي أو عرض قانوني للأجرة أو منازعة جدية بشأن مقدارها.

صيغة استرشادية لصحيفة دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة

أمام محكمة ………. المختصة

الدائرة المدنية

صحيفة دعوى فسخ عقد إيجار وإخلاء لعدم سداد الأجرة

إنه في يوم ………. الموافق ../../….

بناءً على طلب السيد/ ……….، المقيم ……….، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ ………. المحامي.

أنا ………. محضر محكمة ………. قد انتقلت وأعلنت:

السيد/ ……….، المقيم بالعين المؤجرة الكائنة في ………. .

الموضوع

بموجب عقد إيجار مؤرخ ../../….، استأجر المعلن إليه من الطالب العين الكائنة في ……….، لقاء أجرة قدرها ………. تستحق في ………. .

وقد امتنع المعلن إليه عن سداد الأجرة المستحقة عن المدة من ………. إلى ……….، بإجمالي مبلغ قدره ……….، وذلك على النحو الثابت بالمستندات المرفقة. وقد طالبه الطالب بالسداد بموجب ………. بتاريخ ../../….، دون أن تتم تسوية المبالغ المستحقة، وفقًا لما هو ثابت بالأوراق.

وحيث إن إخلال المعلن إليه بالتزامه بسداد الأجرة قد يجيز للطالب طلب الفسخ والإخلاء وفق النظام القانوني المنطبق على العقد، فقد أقام دعواه الماثلة.

بناءً عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد أعلنت المعلن إليه بصورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور أمام محكمة ……….، الدائرة ……….، بجلسة ../../….، ليسمع الحكم، بحسب النظام القانوني المنطبق وشروط قبول الدعوى، بالآتي:

أولًا: بفسخ عقد الإيجار المؤرخ ../../….، إذا توافرت شروط الفسخ.

ثانيًا: بإخلاء المعلن إليه من العين المؤجرة الكائنة في ………. وتسليمها إلى الطالب وفقًا للقانون.

ثالثًا: بإلزام المعلن إليه بأداء الأجرة المستحقة التي يثبت انشغال ذمته بها، إن كانت مطلوبة ومستوفاة لشروط المطالبة.

رابعًا: بإلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

ولأجل العلم،،،

تنبيه: يجب تعديل الصحيفة وفق نوع الإيجار، وتاريخ العقد، والقانون المنطبق، والإجراءات السابقة اللازمة، وما إذا كانت الدعوى تتعلق بأجرة مستحقة فقط أو بفسخ العقد والإخلاء أو بتكرار التأخر في السداد.

تواصل مع محامي مصر

قبل رفع دعوى إخلاء، ينبغي فحص عقد الإيجار وتحديد النظام القانوني الذي يحكمه، ومراجعة الأجرة المستحقة والإنذارات والإجراءات المطلوبة.

الموقع: https://mohamyeg.com/

شبين الكوم: شارع أنور السادات، أعلى معمل البرج، الدور الثاني.

تلا: شارع البطل أحمد عبد العزيز، عمارة سامي عوض، الدور الأول العلوي.

هاتف وواتساب: 01097672223

إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

الكلمات المفتاحية الرئيسية: دعوى إخلاء لعدم سداد الإيجار، دعوى فسخ عقد إيجار، إخلاء المستأجر لعدم دفع الأجرة.

الكلمات المفتاحية الثانوية: المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981، إنذار المستأجر بسداد الإيجار، تكرار التأخر في سداد الأجرة، فسخ عقد الإيجار.

أقوى كلمات البحث المستهدفة: كيفية رفع دعوى إخلاء لعدم سداد الإيجار، شروط طرد المستأجر لعدم دفع الإيجار، إجراءات إخلاء العين المؤجرة في مصر.