إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض
تاريخ التحرير: 22 أكتوبر 2026

متى يحق للمستأجر طلب إنقاص الأجرة؟

قد يحدث تلف في العين المؤجرة أو في جزء منها، أو يظهر عيب يؤثر بصورة ملموسة في الانتفاع المتفق عليه. وفي هذه الحالة قد يكون للمستأجر، وفقًا لطبيعة العقد وأحكام القانون المنطبق، طلب إصلاح العين أو إنقاص الأجرة أو فسخ العقد إذا بلغت درجة النقص حدًا يبرر ذلك.

ولا يؤدي كل عيب إلى إنقاص الأجرة تلقائيًا، كما لا يكفي مجرد عدم رضا المستأجر عن حالة العين. بل يلزم بحث مدى تأثير العيب في الانتفاع، وسببه، ومسؤولية كل طرف عنه، وما إذا كان المؤجر قد أُخطر به وأُتيح له إصلاحه.

أولًا: الأساس القانوني

تنظم المواد 567 وما بعدها من القانون المدني التزامات المؤجر بشأن صيانة العين وضمان الانتفاع بها. وتتناول المادة 569 حالة الهلاك الكلي أو الجزئي للعين المؤجرة، وتجيز في حالات الهلاك الجزئي أو النقص الكبير في الانتفاع طلب إنقاص الأجرة أو فسخ الإيجار، وفق الشروط الواردة بالنص.

كما يجب مراعاة الأحكام الخاصة إذا كان العقد خاضعًا لتشريعات إيجار الأماكن، وعدم تطبيق أحكام القانون المدني بمعزل عن النظام الخاص الواجب التطبيق.

ثانيًا: ما الفرق بين إنقاص الأجرة وفسخ العقد؟

إنقاص الأجرة: قد يكون مناسبًا عندما يظل الانتفاع ممكنًا، لكنه انخفض بدرجة مؤثرة بسبب عيب أو هلاك جزئي لا يرجع إلى المستأجر، مع توافر الشروط القانونية.

فسخ عقد الإيجار: قد يُطلب إذا كان النقص في الانتفاع جسيمًا أو تعذر تحقيق الغرض المتفق عليه، وفقًا لطبيعة الحالة والنص المنطبق.

أما إذا كان التلف ناتجًا عن فعل المستأجر أو سوء استعماله، فقد لا يستحق الاستناد إليه للمطالبة بتخفيض الأجرة، وقد يكون مسؤولًا عن إصلاح الضرر بحسب الأحوال.

ثالثًا: ما الأدلة التي تدعم الدعوى؟

• عقد الإيجار وبيان الغرض من استعمال العين.

• صور التلف أو العيوب وتاريخ ظهورها.

• الإخطارات الموجهة إلى المؤجر.

• تقارير فنية أو هندسية توضح مدى تأثير العيب.

• ما يثبت تعذر الانتفاع أو نقصه، كليًا أو جزئيًا.

• ما يثبت عدم تسبب المستأجر في الضرر.

• مستندات الإصلاحات التي تمت أو التي ما زالت مطلوبة.

وقد يكون من المناسب طلب ندب خبير لتحديد سبب العيب، ومدى تأثيره في الانتفاع، والفترة التي استمر خلالها، وما إذا كان قابلًا للإصلاح.

رابعًا: خطوات المطالبة

يبدأ الأمر بتوثيق حالة العين وإخطار المؤجر بالعيب، ثم تحديد الطلب المناسب: إصلاح العين، أو إنقاص الأجرة، أو فسخ العقد. ويجب صياغة الطلبات بما يتفق مع الوقائع، وعدم الجمع بينها على نحو متعارض دون ترتيب أصلي واحتياطي واضح.

كما ينبغي تحديد الفترة التي يُطلب عنها إنقاص الأجرة، وبيان أساس تقدير التخفيض، مع مراعاة ما يقرره القانون بشأن أثر سبب الهلاك أو التلف وحق المستأجر في التعويض.

خامسًا: نموذج استرشادي

أمام المحكمة المختصة

المدعي: المستأجر ……..
المدعى عليه: المؤجر ……..

الموضوع: طلب إنقاص الأجرة أو فسخ عقد الإيجار لنقص الانتفاع بالعين

بموجب عقد الإيجار المؤرخ ../../….، استأجر المدعي العين الكائنة في …….. بغرض …….. . وقد طرأ عليها عيب أو هلاك جزئي يتمثل في ……..، مما أدى إلى نقص الانتفاع بها منذ ../../….، وفقًا للمستندات والتقارير المرفقة.

وقد أخطر المدعي المؤجر بتاريخ ../../….، إلا أن العيب لم يُعالج على النحو المناسب، أو استمر أثره بما يستوجب الفصل في الطلبات وفقًا للقانون.

الطلبات

1. ندب خبير عند اللزوم لبيان العيب ودرجة تأثيره في الانتفاع.

2. الحكم بإنقاص الأجرة عن الفترة التي يثبت فيها استحقاق ذلك قانونًا.

3. واحتياطيًا، فسخ عقد الإيجار إذا توافرت شروطه.

4. الفصل في التعويض إن كان له مقتضٍ قانوني، مع المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحسب الأحوال.

مع حفظ كافة الحقوق الأخرى.

بيانات مكتب الأستاذ/ محمد حسن عايد المحامي بالنقض

مكتب شبين الكوم: شارع أنور السادات، برج حجازي.
مكتب تلا: شارع البطل أحمد عبد العزيز، أمام المحكمة.
هاتف وواتساب: 01097672223
هاتف إضافي: 01228586667
الموقع الإلكتروني: https://mohamyeg.com/

إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

الكلمات المفتاحية: دعوى إنقاص الأجرة، فسخ عقد الإيجار، نقص الانتفاع بالعين المؤجرة، الهلاك الجزئي، عيوب العين المؤجرة.

عبارات البحث المستهدفة: هل يمكن تخفيض الإيجار بسبب عيوب الشقة، دعوى فسخ الإيجار بسبب عدم صلاحية العين، حقوق المستأجر عند الهلاك الجزئي للعقار.