إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

تاريخ التحرير: ١٣ أكتوبر ٢٠٢٦

مقدمة

تتكون الملكية من سلطات قانونية متعددة، من أهمها حق استعمال المال واستغلاله والتصرف فيه. وقد يتفق المالك على فصل حق الانتفاع عن حق الرقبة، فينقل حق الانتفاع إلى شخص، وحق الرقبة إلى شخص آخر، أو يبيع حق الرقبة مع احتفاظه لنفسه بحق الانتفاع مدة معينة.

ويتيح هذا الترتيب تنظيم الاستفادة من العقار مع تحديد من يملك الانتفاع به ومن تؤول إليه الملكية الكاملة عند انتهاء حق الانتفاع، بشرط وضوح التصرف واستيفاء الإجراءات القانونية اللازمة.

وينظم القانون المدني المصري رقم ١٣١ لسنة ١٩٤٨ حق الانتفاع في المواد من ٩٨٥ وما بعدها، ومن ذلك أحكام اكتساب الحق والتزامات المنتفع وانتهاء الانتفاع.

أولاً: ما المقصود بحق الرقبة؟

حق الرقبة هو ملكية الأصل مع انفصال حق الانتفاع به عن مالكه. فمالك الرقبة يملك الأصل، لكنه لا يباشر الانتفاع الذي تقرر لشخص آخر طوال مدة قيام ذلك الحق، في الحدود التي يحددها السند المنشئ له والقانون.

أما حق الانتفاع فهو حق يتيح لصاحبه استعمال مال مملوك للغير واستغلاله وفقاً لطبيعة المال وشروط إنشاء الحق. ويستحق المنتفع ثمار المال خلال مدة انتفاعه، مع التزامه بالمحافظة عليه واستعماله استعمالاً مشروعاً.

وعند انتهاء حق الانتفاع، تجتمع سلطات الملكية في مالك الرقبة، وفقاً للقانون والسند المنشئ للحق، ما لم يوجد مانع قانوني آخر.

ثانياً: صور التصرف في حق الرقبة والانتفاع

توجد عدة صور قانونية، من أبرزها:

١. بيع حق الرقبة لشخص مع احتفاظ البائع لنفسه بحق الانتفاع طوال حياته، إذا صيغ التصرف واستوفى إجراءاته القانونية.

٢. بيع حق الرقبة لشخص، وبيع حق الانتفاع لشخص آخر، مع تحديد مدة الانتفاع وشروطه.

٣. إنشاء حق انتفاع لمدة معينة، مع بقاء حق الرقبة للمالك الأصلي.

ويجب اختيار الصورة المناسبة وفق الغرض الحقيقي من التصرف، وعدم استخدام عقد بيع صوري لإخفاء هبة أو وصية أو تصرف آخر له أحكام مختلفة.

ثالثاً: أهم أحكام حق الانتفاع

تقضي المادة ٩٨٥ من القانون المدني بأن حق الانتفاع يكتسب بتصرف قانوني أو بالتقادم. وتقرر المادة ٩٨٦ أن حقوق المنتفع والتزاماته يراعى فيها السند الذي أنشأ الحق والأحكام القانونية المنظمة له.

وتنظم المواد التالية التزامات المنتفع، ومنها استعمال المال وفق الغرض المخصص له، والمحافظة عليه، وتحمل ما يفرضه القانون عليه من التكاليف، بحسب الأحوال.

وتقرر المادة ٩٩٣ أن حق الانتفاع ينتهي بانقضاء الأجل المعين، وينتهي على أي حال بموت المنتفع، حتى قبل انتهاء الأجل المحدد، كما توجد أسباب أخرى لانتهاء الحق ينظمها القانون.

لذلك، إذا كان المقصود أن يحتفظ البائع بالانتفاع مدى حياته، فيجب النص على ذلك بوضوح، وتحديد التزامات الصيانة والمصروفات والضرائب والمرافق بحسب طبيعة العقار والقواعد المطبقة.

رابعاً: هل عقد البيع العرفي كافٍ لنقل الملكية العقارية؟

يجب التمييز بين الالتزامات الشخصية الناشئة عن عقد البيع وبين انتقال الحق العيني العقاري. فمجرد تحرير عقد عرفي لا يكفي بذاته لنقل الملكية العقارية أو إنشاء حق عيني عقاري نافذ وفق القواعد المقررة، إذ تخضع الحقوق العينية العقارية لإجراءات الشهر والتسجيل الواجبة قانوناً.

ولهذا يجب مراجعة سند الملكية، وبيانات العقار وحدوده ومساحته، والتأكد من خلوه من الحقوق أو القيود التي تؤثر في التصرف، ثم استكمال إجراءات التسجيل أو الشهر المناسبة.

كما ينبغي فحص ما إذا كانت هناك حقوق للغير أو قيود قانونية أو تعاقدية تحول دون التصرف أو تستلزم موافقات معينة.

خامساً: البيانات اللازمة للعقد

يجب أن يتضمن العقد بيانات الأطراف، ووصف العقار وصفاً دقيقاً، وسند ملكية البائع، وتحديد الحق المبيع على وجه لا يثير اللبس، والثمن الحقيقي وطريقة السداد، ومدة الانتفاع إن وجدت، وحقوق كل طرف والتزاماته، وأحكام التسليم والصيانة والمصروفات، وإجراءات التسجيل.

ويجب عدم الاكتفاء بعبارة «بيع الرقبة والانتفاع» دون تحديد من سيحصل على كل حق، ومدة الحق، وما إذا كان الانتفاع مدى الحياة أو لمدة محددة.

نموذج استرشادي لعقد بيع حق الرقبة مع احتفاظ البائع بحق الانتفاع مدى حياته

إنه في يوم …….. الموافق ../../….، تم الاتفاق بين:

الطرف الأول: السيد/ ………………..، المقيم في ………………..، ويحمل بطاقة رقم قومي ………………..، ويشار إليه بالبائع.

الطرف الثاني: السيد/ ………………..، المقيم في ………………..، ويحمل بطاقة رقم قومي ………………..، ويشار إليه بالمشتري.

التمهيد

يمتلك الطرف الأول العقار الكائن في ………………..، والمكون من ………………..، ومساحته ………………..، وحدوده: البحري ………………..، والقبلي ………………..، والشرقي ………………..، والغربي ………………..، وذلك بموجب سند الملكية رقم ……………….. المؤرخ ../../…. .

وحيث رغب الطرف الأول في بيع حق الرقبة في العقار إلى الطرف الثاني مع احتفاظه بحق الانتفاع به مدى حياته، فقد اتفق الطرفان على ما يأتي.

البند الأول: محل التصرف

باع الطرف الأول إلى الطرف الثاني، القابل لذلك، حق الرقبة في العقار المبين بالتمهيد، مع احتفاظ الطرف الأول بحق الانتفاع بالعقار طوال حياته، وفقاً لأحكام هذا العقد والقانون.

ولا يمتد هذا التصرف إلى أي حق لا يملكه الطرف الأول أو لا يملك سلطة التصرف فيه.

البند الثاني: الثمن

تم هذا البيع مقابل ثمن إجمالي قدره ……………….. جنيه مصري، يسدد على النحو الآتي: ………………..

ويقر البائع باستلام مبلغ ……………….. جنيه فعلياً، ويظل مبلغ ……………….. جنيه مستحقاً في الموعد المتفق عليه ../../…. .

البند الثالث: حق الانتفاع المحتفظ به

يحتفظ الطرف الأول بحق الانتفاع بالعقار طوال حياته، وله استعماله واستغلاله في الحدود التي يجيزها القانون وطبيعة العقار، دون أن يكون له التصرف في حق الرقبة الذي انتقل بموجب هذا العقد.

ولا يجوز تفسير هذا البند بما يجيز للمنتفع إتلاف العقار أو تغيير طبيعته أو الإضرار بحقوق مالك الرقبة.

البند الرابع: الصيانة والمصروفات

يتحمل كل طرف المصروفات والتكاليف التي يقررها القانون عليه، ويتفق الطرفان على توزيع المصروفات التشغيلية والصيانة المعتادة والإصلاحات الجوهرية على النحو الآتي: ………………..

البند الخامس: الضمانات

يقر البائع بأنه أفصح عن الحقوق والرهون والقيود والمنازعات المتعلقة بالعقار التي يعلم بها، ويلتزم بالضمانات القانونية في الحدود المقررة قانوناً.

البند السادس: التسجيل

يلتزم الطرفان باتخاذ الإجراءات اللازمة لشهر أو تسجيل التصرف بحسب القانون، وتقديم المستندات المطلوبة للجهات المختصة. ولا يغني التوقيع على هذا العقد وحده عن إجراءات التسجيل اللازمة لنقل الحق العيني العقاري.

البند السابع: انتهاء حق الانتفاع

ينتهي حق الانتفاع وفقاً للقانون والسند المنشئ له، ومن ذلك وفاة المنتفع إذا كان الحق مقرراً مدى حياته، أو تحقق سبب قانوني آخر لانتهائه.

البند الثامن: أحكام ختامية

يخضع هذا العقد للقانون المصري، وتفسر أحكامه بما يتفق مع طبيعة حق الرقبة وحق الانتفاع والقواعد القانونية المنظمة لهما.

حرر العقد من نسختين، تسلم كل طرف نسخة للعمل بموجبها.

توقيع البائع: ………………..

توقيع المشتري: ………………..

الشاهد الأول: ………………..

الشاهد الثاني: ………………..

خاتمة

يجب قبل إبرام عقد بيع حق الرقبة أو حق الانتفاع تحديد المستفيد من كل حق ومدته والتزاماته، وفحص سند الملكية، ثم استكمال إجراءات التسجيل اللازمة. فالصياغة الدقيقة تمنع الخلط بين ملكية الأصل والحق في استعماله واستغلاله، وتقلل فرص النزاع بين الأطراف أو ورثتهم.

إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

مكتب تلا: شارع البطل أحمد عبد العزيز أمام المحكمة، عمارة سامي عوض، الدور الأول علوي.

مكتب شبين الكوم: شارع أنور السادات، أعلى معمل البرج، الدور الثاني.

للاتصال والواتساب: 01097672223 – 01228586667