إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

تاريخ التحرير: 21 أكتوبر 2026

متى يجوز إخلاء العين بسبب الهدم أو الترميم؟

قد تستلزم حالة العقار إجراء ترميم أو تدعيم أو هدم جزئي أو كلي للمحافظة على الأرواح والأموال. وفي هذه الحالات يجب تحديد القرار الصادر من الجهة الإدارية المختصة، وطبيعة الأعمال المطلوبة، وما إذا كان التنفيذ يستلزم إخلاء العين مؤقتًا أو نهائيًا.

ولا يكفي أن يقرر المالك من تلقاء نفسه أن المبنى آيل للسقوط ليصبح الإخلاء واجبًا في جميع الأحوال؛ إذ تخضع هذه المسائل للإجراءات الفنية والإدارية والقضائية التي يحددها القانون.

الأساس القانوني

تنظم المادة 18، الفقرة (أ)، من القانون رقم 136 لسنة 1981 حالة الإخلاء المرتبطة بالهدم الكلي أو الجزئي وفق شروطها. كما ينظم قانون البناء رقم 119 لسنة 2008، ولا سيما المواد المتعلقة بصيانة وترميم العقارات وهدم المنشآت الآيلة للسقوط، إجراءات المعاينة والفحص وصدور القرارات اللازمة.

وتتناول المادة 90 من قانون البناء إجراءات معاينة المباني والمنشآت وتحديد ما يلزم للمحافظة على الأرواح والأموال، بما في ذلك الصيانة أو الترميم أو التدعيم أو الهدم الجزئي أو الكلي، مع تحديد ما إذا كانت الأعمال تستوجب إخلاء المبنى مؤقتًا أو كليًا.

لذلك يجب التمييز بين قرار إداري يتعلق بسلامة المبنى، وبين دعوى إخلاء يرفعها المؤجر، وبين الإخلاء الإداري الذي قد تجريه الجهة المختصة في الحالات التي يجيزها القانون. <Cite refs={[“turn571161search0″,”turn135370search10”]}/>

هل الإخلاء مؤقت أم نهائي؟

يعتمد ذلك على طبيعة القرار والأعمال المطلوبة:

• الترميم أو التدعيم: قد يستلزم إخلاءً مؤقتًا إذا قررت الجهة المختصة أن تنفيذ الأعمال لا يمكن أن يتم بأمان مع استمرار شغل العين.

• الهدم الجزئي: يتحدد أثره على العين وفق القرار الفني والإداري وطبيعة الأعمال.

• الهدم الكلي: قد يقتضي إخلاءً نهائيًا وفق القرار والإجراءات القانونية المنطبقة.

ولا يجوز افتراض أن كل قرار ترميم يمنح المالك حق إنهاء الإيجار نهائيًا؛ بل يجب الرجوع إلى مضمون القرار والقواعد التي تحكم العلاقة الإيجارية.

المستندات المهمة

قد تشمل المستندات عقد الإيجار، وقرار اللجنة أو الجهة الإدارية المختصة، والتقرير الهندسي، وبيانات العقار، وما يثبت طبيعة الأعمال المطلوبة ومدى ضرورة الإخلاء، وأي مراسلات أو إخطارات ذات صلة.

ويجب فحص القرار للتأكد من نهائيته أو قابليته للتنفيذ بحسب الحالة، ومن صدوره من الجهة المختصة، ومن انطباقه على العقار والعين محل الدعوى.

صيغة استرشادية لصحيفة دعوى إخلاء بسبب الهدم أو الترميم

أمام محكمة ………. المختصة

الدائرة المدنية

صحيفة دعوى إخلاء عين مؤجرة لتنفيذ أعمال هدم أو ترميم

إنه في يوم ………. الموافق ../../….

بناءً على طلب السيد/ ……….، المقيم ……….، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ ………. المحامي.

أنا ………. محضر محكمة ………. قد انتقلت وأعلنت:

السيد/ ……….، المقيم بالعين المؤجرة الكائنة في ………. .

الموضوع

يمتلك الطالب العقار الكائن في ……….، وتشغل العين محل الدعوى بموجب عقد الإيجار المؤرخ ../../…. .

وقد صدر بشأن العقار القرار رقم ………. بتاريخ ../../…. من ……….، والمتضمن ……….، وذلك استنادًا إلى التقرير الفني المرفق. ويستلزم تنفيذ القرار ……….، وفق ما ورد صراحة في القرار والتقارير الفنية.

وحيث يتمسك الطالب بحقه في اتخاذ الإجراءات القضائية اللازمة لتنفيذ القرار وفق أحكام القانون والنظام القانوني الحاكم لعقد الإيجار، فقد أقام الدعوى الماثلة.

بناءً عليه

يلتمس الطالب الحكم، بحسب طبيعة القرار والقواعد القانونية المنطبقة:

أولًا: بإخلاء العين محل الدعوى بالقدر والمدة اللازمين لتنفيذ الأعمال المحددة في القرار، أو بالإخلاء النهائي إذا كانت شروطه القانونية متوافرة.

ثانيًا: بإلزام المدعى عليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

ولأجل العلم،،،

تنبيه قانوني: يجب إرفاق القرار الفني أو الإداري اللازم، والتحقق من أثره على عقد الإيجار، ومن كون الإخلاء المطلوب مؤقتًا أم نهائيًا، وعدم افتراض أن قرار الترميم يؤدي تلقائيًا إلى انتهاء العلاقة الإيجارية.

تواصل مع محامي مصر

تبدأ دراسة هذه الدعوى بفحص قرار الجهة المختصة والتقرير الهندسي وعقد الإيجار، ثم تحديد الطريق القانوني الصحيح لتنفيذ أعمال الهدم أو الترميم.

الموقع: https://mohamyeg.com/

شبين الكوم: شارع أنور السادات، أعلى معمل البرج، الدور الثاني.

تلا: شارع البطل أحمد عبد العزيز، عمارة سامي عوض، الدور الأول العلوي.

هاتف وواتساب: 01097672223

إعداد / محمد حسن عايد المحامي بالنقض

الكلمات المفتاحية الرئيسية: دعوى إخلاء للهدم، إخلاء العقار الآيل للسقوط، دعوى إخلاء للترميم.

الكلمات المفتاحية الثانوية: المادة 18 فقرة أ من القانون 136 لسنة 1981، قانون البناء 119 لسنة 2008، قرار ترميم العقار، الهدم الجزئي والكلي.

أقوى كلمات البحث المستهدفة: إجراءات إخلاء عقار آيل للسقوط، هل يحق للمالك إخلاء المستأجر للترميم، دعوى إخلاء لتنفيذ قرار هدم.